RealCaimani Cube

Speculazioni

Il tema è attuale e riguarda anche il nostro caro Sant'Elia (e dintorni). Suggeriamo quindi la lettura del recente intervento di Mario Degaspari pubblicato dal mensile "Argomenti Umani". Nell'insulso panorama editoriale italiano non possiamo che consigliare l'abbonamento ad "Argomenti Umani", una delle più interessanti e gradevoli pubblicazioni che è ancora possibile rinvenire.

m.m.

Dalla suburra alla borsa. Lo stadio di calcio come motore della valorizzazione immobiliare

di Mario Degaspari

Come spesso succede l’attività legislativa è preceduta da pratiche, da sperimentazioni, da successi e insuccessi. E da questi il legislatore dovrebbe trarre materia utile per il proprio lavoro. In materia urbanistica pare avvenga esattamente il contrario. Più risultano evidenti le cause del malessere che percorre le nostre città più le pratiche che sono alla radice di questo malessere vengono stimolate e incentivate.

Ci sono alcune città italiane che si stanno autofagocitando. Si autodivorano in un insaziabile processo di valorizzazione immobiliare che produce moneta che, nell’atto stesso del suo conio, svanisce senza lasciare traccia sul territorio. O meglio qualche traccia rimane, restano cantieri aperti, qualche recinzione precaria, alcune gru, scavi che in qualche caso fanno pericolosamente affiorare l’acqua di falda, … disagi per i cittadini, progetti faraonici sbandierati che non si realizzeranno mai.

Viene in mente Matilde Serao, che all’indomani del fallimento del grande piano per Napoli, quello che seguì l’epidemia di colera del 1884 e da cui nacque la Società pel Risanamento, quella finita poi nelle mani di Zunino e delle banche, scrisse: «Chi sosterrà, ancora, che non vi sono quattrini per gli asili, per le scuole, per i giardini, per lo spazzamento, per l’innaffiamento, quando sono alle porte un sacco di castelli in aria, tutti uno più costoso dell’altro?»

Di castelli in aria se ne sono costruiti tanti in questi anni, ma ancora molti hanno l’impudenza di sostenere che non ci sono le risorse per affrontare l’emergenza alloggi, per fare un po’ di sana e onesta manutenzione nelle scuole, per tappare le buche nelle strade, per occuparsi delle povertà vecchie e nuove. Il tempo della Serao è passato da un pezzo, ma siamo ancora fermi lì: non solo perché a Napoli i problemi sono sempre gli stessi, ma anche perché pare che quel modo di affrontare la cura di quel glorioso patrimonio civile che sono le nostre città sia rimasto pressoché immutato. La storia non insegna nulla, o forse insegna solo ciò che si è disposti ad apprendere.

Se un comune non può coniare moneta può sempre produrre volumetrie. Come la zecca delle antiche municipalità aveva diritto di signoraggio sul metallo usato per il conio, così il comune, se i suoi amministratori non sono proprio corrotti, può trattenere per sé parte del valore prodotto da volumetrie generosamente elargite. Questo sistema, una volta generalizzato, ha prodotto fallimenti certificati, fallimenti richiesti e fallimenti camuffati. Quasi mai ha risolto le vere emergenze urbane e soprattutto non ha prodotto autocritica e buonsenso. I manuali di finanza immobiliare consigliano, per indurre le amministrazioni a concedere cambi di destinazione d’uso dei terreni e sostanziosi aumenti volumetrici, di produrre progetti fascinosi e ben impacchettati.

Terminata la fase di analisi inizia la vera e propria fase operativa anche se ancora non si inizia in nessun modo a costruire fisicamente il bene in quanto occorre passare per una fase di raccordo tra quelli che sono i desideri dello sviluppatore e il fabbisogno della collettività. Tale passaggio intermedio, che è di gran lunga il più complesso, è l’attività urbanistica e progettuale volta a ottenere dalla pubblica amministrazione la modifica della destinazione d’uso del bene e, se possibile, un aumento della capacità edificatoria. Tale passaggio comporta un enorme rischio per il developer in quanto la Pubblica Amministrazione non ha nessun obbligo di concedere il cambio di destinazione, l’incremento della capacità edificatoria e quindi, in ultima analisi, il permesso di costruire.

Questo significa che tanto più è diversa la destinazione obiettivo da quella attualmente prevista per l’area oggetto di sviluppo tanto più appealing dovrà essere il progetto per il soggetto pubblico. Gli stadi calcistici si prestano particolarmente allo scopo: utenza assicurata, alta capacità di indotto, collegamenti con brand prestigiosi, possibili integrazioni di carattere sociale, i giovani da sottrarre alla strada, lo sport, le scuole, l’aria aperta, la salute e via dicendo.

Nella primavera del 2006, l’amministrazione comunale della capitale conclude con la società sportiva Roma un accordo di programma che permette alla società di realizzare su terreni di proprietà della famiglia Sensi, precedentemente destinati all’agricoltura, la «città della Roma». Nella presentazione dell’iniziativa si dice senza mezzi termini che essa serve per colmare i debiti di bilancio della Roma. L’operazione frutterà alle casse della società 100 milioni di patrimonializzazione, proprio la cifra del buco di bilancio. Successivamente si comincia a parlare del nuovo stadio, che dovrà essere all’inglese, più sicurezza, più partecipazione, più integrazione col territorio e soprattutto con la vita commerciale. Torrevecchia, essendo già di proprietà della società, è la destinazione naturale. Ma sorgono solo problemi di vario tipo e allora un immobiliarista che possiede un grande terreno inutilizzabile vicino al grande raccordo anulare propone uno scambio di aree. Invece della cittadella nell’area di Torrevecchia ci facciamo le case, e sulla mia, dove tra l’altro c’è una discarica, ci facciamo lo stadio, così le valorizziamo tutte e due. «Avevo questo terreno e l’ho proposto a Rosella Sensi perché mi piace questa ragazza che si dà da fare e che viene da una famiglia che ha buttato sangue per farci divertire con la Roma. Ho voluto darle una mano». E per costruire lo stadio c’è pronta la solita cordata, Caltagirone, Toti (con una T sola), Angelucci, Marchini. Mezzaroma no, perché è laziale (cioè sta portando avanti un’operazione analoga insieme a Lotito).

La prima volta l’operazione era stata benedetta da Veltroni, questa volta da Alemanno. Per costruire lo stadio in realtà non c’è una lira, ma il progetto ha comunque grande appeal, tanto che se ne parla su tutti i giornali, economici e sportivi. Anche la suburra delle curve apre i suoi blog, e alcuni tifosi colgono meglio di qualche analista economico la sostanza del problema.

Il 1 ottobre 2009 alle 22:09 Io scrive: "Si sente l’esigenza di costruire nuovi stadi? Non sarà una scusa per costruire supermercati, abitazioni, ristoranti e negozi in barba ai piani urbanistici approvati su base comunale?" A Milano non si è arrivati a tanto, ma il progetto per il nuovo stadio dell’Internazionale F.C. ha fatto comunque un bel giro panoramico per tutta la provincia, da Rho Pero a Sesto San Giovanni, a Rozzano, a Milano in zona Cerba Ripamonti, a San Giuliano, a Pioltello, ancora a Milano in zona Ippodromo San Siro, ancora a Rho Pero e ancora a San Siro… , atterrando di volta in volta sulle proprietà di Cabassi, Ligresti, Zunino, Losito, dei fratelli Siano ecc., a seconda che ci fossero da valorizzare i terreni di questo o di quello.

Nicholas Gancikoff, ha lavorato a Londra e a New York, nel settore finanziario, in particolare nel Private Equity, si è specializzato con un master alla Columbia University in Finanza e Real Estate, studiando le più moderne tecniche legate allo sport financing ed è a capo dello Sports Investment Group, società leader nella consulenza per la realizzazione dei nuovi stadi. Non è un filantropo, ma un consulente finanziario specializzato nel settore sportivo. A una domanda nel corso di un’intervista fattagli pochi mesi fa sulle difficoltà che si incontrano in Italia nella realizzazione degli stadi, ha risposto: “È chiaro che di fronte a certe richieste, le amministrazioni locali storcono il naso. Quali richieste? Alcuni dirigenti di società, per costruire uno stadio da 20 mila posti, chiedono in gestione dal comune più di 100 mila metri quadri di area commerciale. In questo modo sperano di ripagarsi l’impianto nuovo con la speculazione edilizia…” - persino il leader dei consulenti immobiliari sembra un po’ perplesso! - "…bisogna considerare che anche lo stadio in sé genera profitti. Se bene integrato con il territorio, tutta l’area acquista maggior valore e si può inserire lo stesso impianto con la metà di metri quadri di area commerciale” . Non è proprio così. È anche peggio, ma tanto basta per indignarsi.

Se le amministrazioni locali «storcono il naso» bisogna creare dunque un quadro normativo convincente, capace di deresponsabilizzare almeno un po’ gli amministratori comunali in nome di una motivazione superiore. L’uso politico dell’allarme sociale, sfruttato a dovere da chi per anni ha dapprima sostenuto e poi tollerato le fazioni più violente del tifo, ha funzionato egregiamente. Ora c’è anche la componente patriottica: occorre avere impianti sportivi e stadi di qualità superiore in grado di sostenere la «candidatura dell’Italia a manifestazioni sportive di rilievo europeo o internazionale». È scritto proprio così nel disegno di legge approvato dalla 7° Commissione del Senato. È un testo curioso, fin dal primo articolo, riguardante le finalità,che sarebbero: “... di favorire e di incentivare, mediante un Piano triennale (non suona un po’ sovietico? N.d.a.) di intervento straordinario, la realizzazione di nuovi impianti sportivi e stadi ovvero la ristrutturazione di quelli già esistenti in cui si sono disputati gli eventi sportivi, secondo criteri di sicurezza, fruibilità e redditivitàdell’intervento e della gestione economico finanziaria, in modo che sia garantita, nell’interesse della collettività (c’era bisogno di dirlo? N.d.a.), la sicurezza degli impianti e degli stadi, anche al fine di prevenire i fenomeni di violenza all’interno e all’esterno dei medesimi, e sia migliorata, a livello internazionale, l’immagine dello sport in vista della candidatura dell’Italia per l’organizzazione di manifestazioni sportive di rilievo europeo o internazionale”.

Dieci righe di testo senza nemmeno un punto, ma il problema è un altro: si può capire l’incentivazione di iniziative sociali e culturali, ma che senso ha favorire e incentivare la realizzazione degli stadi secondo criteri di redditività dell’intervento e della gestione economico-finanziaria? È spiegato bene nel secondo comma dello stesso articolo 1. Si tratta della patria! Per le suddette finalità «… le opere oggetto della presente legge sono dichiarate di preminente interesse nazionale, di pubblica utilità, indifferibilità ed urgenza ». Roba da matti! Le parole non riescono nemmeno a camuffare l’obbiettivo.

Si voleva, e sarebbe stato opportuno, dire che c’è bisogno di costruire gli stadi, per ragioni di sicurezza e di immagine, e siccome mancano le risorse, si agevola un dispositivo urbanistico-finanziario che ne consenta la realizzazione nell’ambito di programmi di trasformazione urbana. Si sarebbe potuto discutere sull’opportunità di una legge che consente di fare ciò che non è mai stato vietato, ma non ci sarebbe stato niente di indecente. Evidentemente, però, chi ha steso il testo è talmente addentro alle finalità vere del provvedimento da palesare, anche nelle parole, ciò che avrebbe dovuto rimanere implicito. Sarebbe stato un po’ ipocrita, certo, ma sia le ragioni di sicurezza sia il recupero di un’immagine sportiva un po’ deteriorata del Paese sono motivazioni più che valide. Si vede che l’idea della redditività dell’intervento e della gestione economico-finanziaria proprio non gli stava nella penna! Soprattutto la redditività dell’intervento merita un breve esame. C’è una certa preoccupazione che un piano di lottizzazione (si può tornare a chiamare le cose col loro nome? Un Pl in sé non è mica una brutta cosa) che preveda anche la realizzazione dello stadio non sia abbastanza redditizio. Non basta che sia redditizio lo stadio, attraverso le opportunità commerciali che può generare, bisogna che ci sia una plusvalenza generata proprio dalla realizzazione dell’impianto. In altre parole, lo stadio deve essere realizzato a costo zero (come minimo), come fosse un’opera di urbanizzazione. In conto oneri, come si diceva una volta. Lo stadio, bello, ecosostenibile, sicuro e connesso al territorio non è il fine, ma il motore dell’intervento immobiliare: non dimentichiamo che un progetto, perché non faccia storcere troppo il naso agli amministratori locali deve essere abbastanza appealing! Perché non si perda tempo meglio se il progetto è appealing fin dalla nascita. E con questa legge, modestamente, lo nacque!

Gli altri articoli forniscono le istruzioni per l’uso. Articolo 2 (Definizioni): vi si spiega che cosa si intende per stadio, e si scopre che riguarda solo i professionisti. E i giovani, i nostri ragazzi, la funzione sociale dello sport? Stanno in un’altra definizione: “Complesso multifunzionale: il complesso di opere comprendente lo stadio, anche unitamente ad altri impianti sportivi tra loro collegati da organicità funzionale, strutturale ed impiantistica, abbinati a una o più strutture, anche non contigue, funzionali alla fruibilità del complesso medesimo, destinate ad attività commerciali, ricettive, di svago, per il tempo libero, culturali e di servizio, nonché eventuali insediamenti residenziali o direzionali tali da valorizzare ulteriormente il complesso, anche (ma non necessariamente. N.d.a.) con riferimento agli interessi pubblici di riqualificazione urbana”. Sarebbe stato sufficiente dire che un complesso multifunzionale è un ambito urbanistico dove si può speculare finché si vuole. “Comune: il comune nel cui territorio deve essere realizzato il nuovo stadio o il complesso multifunzionale ovvero nel cui territorio è ubicato, alla data di entrata in vigore della presente legge, lo stadio oggetto di ristrutturazione”. Grazie tante!

Nell’Articolo 5 (Contenuto essenziale dei progetti per la realizzazione di nuovi stadi o complessi multifunzionali), per chi ancora non lo avesse capito, si dice chiaramente, al secondo comma, che: «Nel caso della realizzazione di complessi multifunzionali il progetto può prevedere locali e spazi da destinare ad attività residenziali, direzionali, turistico-ricettive e commerciali». Vengono in mente quei maestri di una volta che, stanchi di dare suggerimenti sottovoce all’alunno capoccione, alla fine sbottano, gli mollano uno scappellotto e gli urlano in faccia la soluzione del problema. Con grandi risate da parte di tutti gli altri che avevano mangiato la foglia da un pezzo.