Mattoni a Vista

(1) Le regole d’oro negli acquisti immobiliari (Prima Parte)

Un vademecum immobiliare (spero gradito ai lettori del blog, che pubblico in tre post) da leggere bene prima di intraprendere l’impegno economico della compravendita di un immobile. Avvertenza: cosa sapere su quello che per molte famiglie è l’impegno economico più importante. Attenzione a tutti i passaggi dove possono celarsi clausole capaci di creare seri problemi.
Cominciamo con il notaio.

Notaio.II ruolo centrale di questa figura professionale è stato messo più volte in discussione anche in sede europea. È indubbio però che anche nei Paesi anglosassoni, dove il notaio non esiste, vi sono altre figure professionali delegate a funzioni di controllo dei trasferimenti immobiliari.

Pericoli. l pericoli che si corrono sono essenzialmente di due tipi e in questa analisi si prendono in considerazione solo gli immobili già edificati, perché per quelli in costruzione l'acquirente è parzialmente tutelato da un recentissimo decreto legislativo (n. 122/2005). I rischi dunque possono suddividersi tra quelli che si affrontano prima della firma del rogito, quando il notaio non è ancora coinvolto anche se potrebbe esserlo e quelli che riguardano la stesura del rogito, nonché i mesi e gli anni successivi.

Prima del rogito. I tre principali documenti contrattuali che acquirente e venditore spesso sottoscrivono prima di arrivare al rogito sono l'incarico di vendita aIl'agente immobiliare, la proposta irrevocabile d'acquisto e il preliminare di vendita o compromesso.

Incarico di vendita. Nell'incarico di vendita all'agenzia chi mette "in piazza" il suo immobile non si limita a fissare un prezzo e a convenire quale sia la provvigione che spetterà al mediatore; l'agenzia, se è seria, pretenderà che si descrivano, se esistono, i limiti alla sua piena disponibilità.

Proposta d'acquisto. Stesso discorso neIla proposta irrevocabile di acquisto con cui il candidato compratore si impegna uniIateralmente, e per un certo periodo, ad acquistare versando una certa somma di denaro. Anche in questo caso la validità della sua proposta avrà come condizione quella di non trovare brutte sorprese.

Preliminare d'acquisto. Infine il preliminare d’acquisto è un impegno reciproco di compratore e venditore, rispettivamente ad acquistare e a trasferire la proprietà, che dovrebbe in teoria ricalcare punto per punto i contenuti del rogito, informazioni complete sulI'immobile e sul suo attuale proprietario comprese.

Impegni che obbligano. Tutti questi impegni sono troppo spesso assunti direttamente dalle parti senza che il notaio possa prenderne visione. Perciò quest'ultimo è costretto a riprodurli nel rogito, anche se non li condivide, rifiutandosi solo di dare il suo avalloo a condizioni che sono palesemente contro la legge o a eventuali clausole vessatorie a vantaggio di una delle parti o dell'agenzia immobiliare.

Promesse false. Va inoltre premesso che qualunque cosa dichiarata o promessa dal venditore non è detto che sia vera. Anzi, capita perfino che certe affermazioni siano fatte in perfetta buona fede, ma non corrispondano a realtà.

Caparra. Quindi, quando l'acquirente versa del denaro a titolo di caparra per garantire la sua buona volontà a mantenere i suoi impegni, rischia di affidarlo a qualcuno che non manterrà i suoi. L'ideale sarebbe quindi che il notaio entrasse in gioco molto prima del rogito per fare alcune verifiche, prima per esempio della firma del compromesso.

IPOTECHE E PROTESTI
Quella casa è mia! No! Ti sbagli è mia!

La presenza di ipoteche sull'immobile è un grave problema. Si tratta in genere di garanzie a fronte delle quali viene erogaro un prestito. Se il debitore non paga le rate alla scadenza, il creditore può incamerare il bene ipotecato.
Controlli. ll notaio controlla sempre prima della firma del rogito che non sussistano questi pesi. Infatti al compromesso in genere l'acquirente versa una caparra e potrebbe fare molta fatica a riaverla indietro.
Servitù. Vi sono poi altri diritti che terzi possono vantare sull’immobile. Per esempio il passaggio di un vicino sulla proprietà, quello con cui qualcuno si risenva la possibilità di sopraelevare il palazzo e aItri casi ancora. Per tali diritti, definiti in genere “servitù o trascrizioni pregiudizievoli”, vale lo stesso discorso fatto per le ipoteche.
Protesti e pignoramenti. è prudente che l'acquirente si informi se il venditore è un soggetto a rischio di fallimento e quindi se ha un’attività imprenditoriale in proprio o in una società di persone (Snc, Sas). In caso di crack tutte le somme versate a titolo di acconto per la casa finirebbero nel calderone del passivo.

ABUSI EDILIZI
Se compro una casa “insanabile”

Il rischio di impegnarsi nell'acquisto d’un immobile per cui sono stati commessi abusi edilizi varia a seconda del tipo di abuso.
In 3 casi di abuso anche un rogito può essere reputato nullo:

1) Quando l'immobile sia stato costruito senza alcun provvedimento abilitante o in totale difformità con la licenza, la concessione edilizia, il permesso a costruire o la denuncia di inizio attività indispensabile.
2) Quando non sia sia stata inserita o allegata al rogito, per gli edifici iniziati a costruire prima dell’1 settembre 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera è stata iniziata in epoca anteriore a questa data e, per quelli iniziati a costruire in seguito, una dichiarazione che reca gli estremi della licenza, concessione, permesso a costruire.
3) Quando, mancando gli assensi all'edificazione, non siano stati riportati estremi della domanda di condono, estremi del versamento delle somme dovute, la dichiarazione che il Comune non ha emesso provvedimenti di sanatoria o, in alternativa gli estremi del permesso di sanatoria (se è stato rilasciato).