Il Paese si muove a velocità diverse, in funzione (anche) dell’attività normativa delle Regioni.
La materia è regolata da norme statali e regionali. Alcune regioni hanno dato attuazione alla Direttiva 2002/91/CE: Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Piemonte, Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta, Puglia, Toscana, Sicilia hanno dato attuazione con varie e differenziate modalità.Alle Regioni (che in base all’art. 117, comma 3, Cost. devono legiferare in materia di governo del territorio e diproduzione, trasporto e distribuzione di energia) competono le scelte normative sulla “dotazione” e sulle modalità di formazione della certificazione energetica.Allo Stato (art. 117, comma 2, Cost.) è riservata la materia dell’ordinamento civile, e quindi la disciplina dei contratti, della loro forma, del loro contenuto, dei vizi, delle sanzioni (si allude alla disciplina delle nullità e dell’annullabilità).La disposizione normativa statale, che oggi commentiamo, si esprime in termini di obbligo di consegna in riferimento ad una documentazione che dev’essere predisposta e redatta secondo la disciplina regionale (l’esistenza di una normativa regionale dettagliata, sul punto, aiuta indiscutibilmente l’applicazione delle regole nei confronti dei cittadini).Il Consiglio Nazionale del Notariato si è espresso affermando che, in quelle fattispecie nelle quali la disciplina regionale esclude l’obbligo di dotazione (alcuni esempi significativi sono la vendita di quota al comproprietario e di edifici neutri quanto al consumo energetico, quali i box, le cantine, le autorimesse, i depositi), non può sussistere l’obbligo di consegna e quindi la norma non trova applicazione.La nuova norma parla di “compravendite”, ma si applica anche a contratti analoghi.Il novellato art. 6 del D.Lgs. 192/2005, nel (nuovo) comma 2-ter (per le ricordate ragioni di adeguamento alla normativa comunitaria, in seguito all’apertura della procedura di infrazione) prende in considerazione la compravendita e la locazione; il D. Lgs. 192/2005 (e la quasi totalità delle normative regionali) prendevano in considerazione le ipotesidi “trasferimento a titolo oneroso”. Sono certamente equiparabili alla compravendita le fattispecie ad essa sicuramente assimilabili, come la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredita o di azienda (nelle quali siano ricompresi edifici o unità immobiliari per le quali sussiste l’obbligo di dotazione).La nuova norma incontra qualche difficoltà d’attuazione che richiede l’impegno dei mediatori professionali, accanto a quello dei notai.
Primo ambito : gli edifici ad alto consumo energetico , la classe G e l’autodichiarazioneNelle Regioni che non hanno una disciplina propria, e quindi nelle quali trova applicazione la sola normativa statale, per gli edifici e le unità immobiliari ad alto consumo energetico, l’art. 9 dell’allegato “A” al D.M. 26 giugno 2009 prevede una “Autodichiarazione del proprietario” che, secondo l’interpretazione del Consiglio Nazionale del Notariato, non è stataabrogata e quindi continua ad essere in vigore, completando il quadro normativo. Non tutti, peraltro, ritengono che questo sia il modo adatto per dare una corretta informazione all’acquirente. Non c’è dubbio che una certificazione energetica consegnata informa molto meglio ed indica anche i possibili interventi migliorativi ed economicamente convenientisuggeriti dal tecnico (a differenza di quanto avviene con la semplice autodichiarazione di “classe G”).L’invito che è possibile dare ai mediatori italiani è quello di favorire la migliore possibile applicazione della normativa inducendo, per quanto possibile, il venditore o il proprietario che intende locare a predisporre la certificazione in tutti i casi in cui l’immobile non presenti un’effettiva, oggettiva scadente qualità energetica.Secondo ambito : la volontà di derogareNon si può escludere che le novità normative che impongono condotte in qualche modo dispendiose, possano essere viste con disfavore, con fastidio, e che si cerchi di aggirarle. La legge però richiede a tutti gli operatori del settore immobiliare un impegno: l’attenzione al consumo energetico e la valutazione degli interventi migliorativi sugli immobilisono aspetti che coinvolgono un interesse generale, collettivo, di tutti noi, hanno a che vedere con il tema dell’ambiente e della salute, e di un uso intelligente e proporzionato di un bene preziosissimo quale l’energia.Chi cerca di fare a meno della certificazione energetica, avendo di mira una semplificazione miope, agisce contro la legge, che va in una direzione opposta. L’Europa ci richiama a tutelare questi valori.Sono quindi da respingere le iniziative volte ad aggirare la normativa attraverso una “deroga consensuale”.Questa prassi non è prevista dalla vigente normativa.Terzo ambito : le conseguenze delle dichiarazioni generiche o non corrispondenti alla veritàAltra ipotesi di tentativo di aggiramento è quella di chi (non avendo fatto nulla) vuol dire al notaio (mentendo) che ha ricevuto la documentazione e le informazioni. Ai fini della validità dell’atto, è formalmente sufficiente la pura e sempliceriproduzione delle parole usate dal legislatore: il notaio può inserire nel contratto di compravendita una clausola nella quale l’acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici.Ma quale informazione, quali documenti? Il Consiglio nazionale del notariato ha già richiamato l’attenzione dei notaisull’importanza di un’applicazione della normativa in senso sostanziale.Anche se è valido il trasferimento della proprietà (cioè se non può considerarsi nullo il rogito), esistono profili di contenzioso da prevenire. Può accadere che l’acquirente si rivalga contro il venditore per chiedere un risarcimento o una riduzione del prezzo. Non solo, ma il mediatore, così come il notaio, possono essere chiamati a rispondere di una presunta responsabilità per non aver operato diligentemente nella professione, arrecando un danno al loro cliente (eil danno potrebbe derivare dall’aver omesso comportamenti doverosi, inducendo l’acquirente ad acquistare un bene senza aver ricevuto informazioni importanti sulle caratteristiche del bene stesso). È utile ed apprezzabile l’attività del notaio che chiede di poter inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata (numeri di identificazione, data, autore dell’ACE; riferimenti ricognitivi dell’autodichiarazione relativa alla appartenenza alla classeG, se trasmessa all’acquirente in un momento anteriore al rogito). Il modo migliore per prevenire un contenzioso è osservare la legge, non cercare di evitarne l’applicazione.È bene prepararsi ad affrontare, insieme, con coraggio, alla sfida, che diventerà più stringente ancora tra qualche mese. Le nostre categorie professionali non possono che cooperare, e hanno un reciproco interesse a farlo. Un buon rapporto tra mediatore e notaio, nell’esclusivo interesse del venditore e dell’acquirente, aiuta tutti. Se il notaio è informato per tempo dei problemi che presenta una trattativa, può aiutare il mediatore nel suo lavoro. Se il mediatore svolge con professionalità il suo compito, in qualche modo, aiuta il notaio, nel senso che la trattativa avrà più possibilità di concludersi favorevolmente con vantaggio per tutti e innanzitutto per i cittadini.tratto da Mediare Guido De Rosa