I condomini tendono a esporre una sequenza di ragionevoli fatti per cui si vuol cambiare l’amministratore. Tutto ciò porta a una falsa riga, fatta di alcuni condomini facinorosi, che in una esasperante corrispondenza anche a mezzo raccomandate comunica all’amministratore pro tempore il perché se ne deve andare, supportati da eloquenti ragioni. L’epilogo è quasi sempre lo stesso, l’amministratore pro tempore risponde al condomino che non resta soddisfatto delle giustificazioni ricevute or quando le riceve, fino al punto che non giungono più giustifiche ma s’ignora del tutto i reclami del condomino, che solo per il fatto di aver trasformato in modo operativo le lamentele condivise con il condominio della porta accanto o del piano sottostante e via dicendo si trasforma in vero portavoce dei condomini tutti che manifestono uno stato d’ingerenza nei confronti dell’amministratore poro tempore. Il condomino viene sempre più spesso interrogato dagli altri condomini per conoscere l’esito che ha dato le comunicazioni fatte all’amministratore. Tutto ciò non genera ancora alcun risultato se non quello di una posizione sempre più forte nei confronti dell’amministrazione quasi a misurarsi in una prova di forza. Questa prova genera sempre la morosità, “ Io non pago perché non trovo giusto ciò che mi chiede” ed ecco trasformare la ragione dei condomini in un condomino moroso, che per dignità personale non intende rinunciare la posizione presa contro l’amministrazione. L’amministratore date le insolvenze dei morosi, per cui quasi sempre non prende provvedimenti, comincia a giustificare inadempienze e mal funzionamento della gestione condominiale perché mancano soldi.Ecco che però intrepido nel suo mandato, lavori di ordinaria manutenzione diventano di urgenza e per i poteri conferitigli, egli provvede con ditte di sua fiducia alla risoluzione dei problemi e all’accrescimento del debito condominiale nei confronti dei fornitori, quasi sempre privi di contratto di fornitura, ma solo supportati da un innumerevole rilascio di fatture insolute. In tutto ciò non manca l’assemblea annuale con bilanci consuntivi che lasciano tutti i condomini sconcertati. Ecco la solidarietà condominiale, disertano tutti. Senza più dilungarsi è chiaro che non è questa la strada giusta per cambiare l’amministratore. Sicuramente tra i tanti lettori molti si rispecchieranno arricchendo del più e del meno ciò che si è appena descritto. Bene passiamo a una soluzione rapida e concisa, tutto ciò che abbiamo trascritto, non serve, tanto alla fine tocca pagare e se qualcuno a ciò si sente indignato, è inutile che pensi “ Ma paghi l’amministratore è lui che ha sbagliato” non è così che di solito finisce perché è chiaro che riportando un vecchio adagio “ Dalla ragione si passa al torto”. Vediamo ora come si procede senza innumerevoli corrispondenze e sgradevoli accuse contro l’amministrazione.Riportiamo di seguito la buona prassi operativa e riferimenti legislativi cui essa si rifanno. Cominciamo con il dire subito che come riportato all’interno dell’ex art. 1129 del c.c. oggi ripreso e ampliato dalla riforma condominiale, legge n. 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013 che di seguito mettiamo a confronto. ex art. 1129 c.c. “L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.” art. 1129 c.c. (in vigore dal 18 Giugno 2013)“L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovoamministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio…” Credo che sia chiaro che l’amministratore può essere revocato in qualsiasi tempo! Mi sembra superfluo, tra l’altro, aggiungere che l’assemblea non è tenuta a motivare le sue decisioni di revoca, infatti, non a caso il Presidente designato dall’assemblea, normalmente, detta al segretario addetto alla stesura del verbale: «l’assemblea ringrazia l’amministratore uscente per il lavoro fino a oggi svolto..».Chiaro che la revoca può essere chiesta in ogni tempo e che non vanno addotte straordinarie motivazioni, procediamo nell’ordine, formalizziamo la richiesta di assemblea straordinaria all’amministratore sottoscritta da un numero minimo di due condomini e che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi e/o 167 millesimi con l’indicazione di un solo argomento all’ordine del giorno “Revoca dell’amministratore nomina nuovo e suo compenso lordo annuo fisso e invariabile” a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno tenendo conto che le spese della raccomandata saranno comunque recuperate presentando la ricevuta al nuovo amministratore. L’amministratore in carica, una volta ricevuta la raccomandata, ha l’obbligo giuridico di convocare urgentemente l’assemblea, perché, se non ottemperasse, sa benissimo che l’assemblea si autoconvocherà comunque (vedi art. 66 c.c. legge 220/2013)Di solito un amministratore quando si sente sfiduciato non la convoca l’assemblea, quindi dopo 10 giorni, si potrà convocare l’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, consapevole, però, che il tutto dovrà essere “preparato a tavolino” onde evitare di andare incontro a un fallimento. Si ricorda, infatti, che dovrà trasmettere a tutti i condomini entro e non oltre cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, per mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. Quindi bisogna attivarsi per chiedere due o tre preventivi ad amministratori di condominio che svolgono abitualmente questa professione, preventivi che dovranno arrivare in busta chiusa con timbro e firma sui lembi, così saranno aperti in assemblea nel rispetto della trasparenza.Bisogna essere consapevoli che, sia in caso di revoca dell’amministratore che in caso di nomina, le maggioranze in seconda convocazione non cambiano per niente rispetto alla prima convocazione, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e, almeno la metà del valore dell’edificio, che di seguito si traduce in almeno la meta dei condomini tutti, presenti anche per delega e che rappresentino almeno i 500 millesimi.Ad esempio: Un condominio figurato da 18 condomini che danno come totale 1000/1000 dovranno così votare a favore, 10 di questi presenti in assemblea anche per delega e rappresentare i 500/1000, si veda sempre la tabella “A” proprietà generale. Va detto pure che l’amministratore è custode del libro dei verbali ed è tenuto a far pervenire in assemblea anche se in auto convocazione detto libro. Se ciò non accade, non bisogna scoraggiarsi, basterà un foglio di computisteria e/o protocollo che debitamente dovrà riportare: luogo e data dell’assemblea, voci all’ordine del giorno, presenti in assemblea e millesimi degli stessi, decisioni prese. Il presidente s’incaricherà di trasmettere al nuovo amministratore detto verbale. Va pur detto che più delle volte tanta fatica è resa nulla per la diserzione dei condomini. Bene non vi scoraggiate ormai il passo è fatto, l’amministratore pro tempore è tenuto comunque a riconvocare l’assemblea e riportare la richiesta di revoca all’ordine del giorno.Esempio:RICHIESTA di CONVOCAZIONEdi ASSEMBLEA STRAORDINARIARACCOMANDATA A/R Alla cortese attenzione dell’AMMINISTRATORESig.………………………………………………………..Del Condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Sito in Via . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n. . . . . . . . . . .CAP . . . . . Città . . . . . . . . . . Oggetto: RICHIESTA CONVOCAZIONE STRAORDINARIA ASSEMBLEAI Sottoscritti Signori Condomini dell’indicato condominio da Lei amministrato, di seguito elencati: il sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà); sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà); sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà) sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà); rappresentanti complessivamente nel totale di numero ….. condomini per ….. millesimi di proprietà del valore dell’edificio, chiedono, ai sensi dell’art. 66 disp.att. cod.civ., che sia convocata urgentemente, in via straordinaria, l’assemblea del condominio per deliberare sul seguente.ORDINE DEL GIORNO1) REVOCA AMMINISTRATORE E NOMINA NUOVO E SUO COMPENSO LORDO ANNUO, FISSO ED INVARIABILE. Qualora Lei non provveda entro 10 giorni a evadere la nostra richiesta provvederemo noi alla convocazione stessa.Distinti saluti (firme di tutti i condomini proponenti)Data lì…/…/…
Sempre più spesso ci si chiede: Come revocare l’amministratore di condominio?
I condomini tendono a esporre una sequenza di ragionevoli fatti per cui si vuol cambiare l’amministratore. Tutto ciò porta a una falsa riga, fatta di alcuni condomini facinorosi, che in una esasperante corrispondenza anche a mezzo raccomandate comunica all’amministratore pro tempore il perché se ne deve andare, supportati da eloquenti ragioni. L’epilogo è quasi sempre lo stesso, l’amministratore pro tempore risponde al condomino che non resta soddisfatto delle giustificazioni ricevute or quando le riceve, fino al punto che non giungono più giustifiche ma s’ignora del tutto i reclami del condomino, che solo per il fatto di aver trasformato in modo operativo le lamentele condivise con il condominio della porta accanto o del piano sottostante e via dicendo si trasforma in vero portavoce dei condomini tutti che manifestono uno stato d’ingerenza nei confronti dell’amministratore poro tempore. Il condomino viene sempre più spesso interrogato dagli altri condomini per conoscere l’esito che ha dato le comunicazioni fatte all’amministratore. Tutto ciò non genera ancora alcun risultato se non quello di una posizione sempre più forte nei confronti dell’amministrazione quasi a misurarsi in una prova di forza. Questa prova genera sempre la morosità, “ Io non pago perché non trovo giusto ciò che mi chiede” ed ecco trasformare la ragione dei condomini in un condomino moroso, che per dignità personale non intende rinunciare la posizione presa contro l’amministrazione. L’amministratore date le insolvenze dei morosi, per cui quasi sempre non prende provvedimenti, comincia a giustificare inadempienze e mal funzionamento della gestione condominiale perché mancano soldi.Ecco che però intrepido nel suo mandato, lavori di ordinaria manutenzione diventano di urgenza e per i poteri conferitigli, egli provvede con ditte di sua fiducia alla risoluzione dei problemi e all’accrescimento del debito condominiale nei confronti dei fornitori, quasi sempre privi di contratto di fornitura, ma solo supportati da un innumerevole rilascio di fatture insolute. In tutto ciò non manca l’assemblea annuale con bilanci consuntivi che lasciano tutti i condomini sconcertati. Ecco la solidarietà condominiale, disertano tutti. Senza più dilungarsi è chiaro che non è questa la strada giusta per cambiare l’amministratore. Sicuramente tra i tanti lettori molti si rispecchieranno arricchendo del più e del meno ciò che si è appena descritto. Bene passiamo a una soluzione rapida e concisa, tutto ciò che abbiamo trascritto, non serve, tanto alla fine tocca pagare e se qualcuno a ciò si sente indignato, è inutile che pensi “ Ma paghi l’amministratore è lui che ha sbagliato” non è così che di solito finisce perché è chiaro che riportando un vecchio adagio “ Dalla ragione si passa al torto”. Vediamo ora come si procede senza innumerevoli corrispondenze e sgradevoli accuse contro l’amministrazione.Riportiamo di seguito la buona prassi operativa e riferimenti legislativi cui essa si rifanno. Cominciamo con il dire subito che come riportato all’interno dell’ex art. 1129 del c.c. oggi ripreso e ampliato dalla riforma condominiale, legge n. 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013 che di seguito mettiamo a confronto. ex art. 1129 c.c. “L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.” art. 1129 c.c. (in vigore dal 18 Giugno 2013)“L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovoamministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio…” Credo che sia chiaro che l’amministratore può essere revocato in qualsiasi tempo! Mi sembra superfluo, tra l’altro, aggiungere che l’assemblea non è tenuta a motivare le sue decisioni di revoca, infatti, non a caso il Presidente designato dall’assemblea, normalmente, detta al segretario addetto alla stesura del verbale: «l’assemblea ringrazia l’amministratore uscente per il lavoro fino a oggi svolto..».Chiaro che la revoca può essere chiesta in ogni tempo e che non vanno addotte straordinarie motivazioni, procediamo nell’ordine, formalizziamo la richiesta di assemblea straordinaria all’amministratore sottoscritta da un numero minimo di due condomini e che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi e/o 167 millesimi con l’indicazione di un solo argomento all’ordine del giorno “Revoca dell’amministratore nomina nuovo e suo compenso lordo annuo fisso e invariabile” a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno tenendo conto che le spese della raccomandata saranno comunque recuperate presentando la ricevuta al nuovo amministratore. L’amministratore in carica, una volta ricevuta la raccomandata, ha l’obbligo giuridico di convocare urgentemente l’assemblea, perché, se non ottemperasse, sa benissimo che l’assemblea si autoconvocherà comunque (vedi art. 66 c.c. legge 220/2013)Di solito un amministratore quando si sente sfiduciato non la convoca l’assemblea, quindi dopo 10 giorni, si potrà convocare l’assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, consapevole, però, che il tutto dovrà essere “preparato a tavolino” onde evitare di andare incontro a un fallimento. Si ricorda, infatti, che dovrà trasmettere a tutti i condomini entro e non oltre cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, per mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. Quindi bisogna attivarsi per chiedere due o tre preventivi ad amministratori di condominio che svolgono abitualmente questa professione, preventivi che dovranno arrivare in busta chiusa con timbro e firma sui lembi, così saranno aperti in assemblea nel rispetto della trasparenza.Bisogna essere consapevoli che, sia in caso di revoca dell’amministratore che in caso di nomina, le maggioranze in seconda convocazione non cambiano per niente rispetto alla prima convocazione, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e, almeno la metà del valore dell’edificio, che di seguito si traduce in almeno la meta dei condomini tutti, presenti anche per delega e che rappresentino almeno i 500 millesimi.Ad esempio: Un condominio figurato da 18 condomini che danno come totale 1000/1000 dovranno così votare a favore, 10 di questi presenti in assemblea anche per delega e rappresentare i 500/1000, si veda sempre la tabella “A” proprietà generale. Va detto pure che l’amministratore è custode del libro dei verbali ed è tenuto a far pervenire in assemblea anche se in auto convocazione detto libro. Se ciò non accade, non bisogna scoraggiarsi, basterà un foglio di computisteria e/o protocollo che debitamente dovrà riportare: luogo e data dell’assemblea, voci all’ordine del giorno, presenti in assemblea e millesimi degli stessi, decisioni prese. Il presidente s’incaricherà di trasmettere al nuovo amministratore detto verbale. Va pur detto che più delle volte tanta fatica è resa nulla per la diserzione dei condomini. Bene non vi scoraggiate ormai il passo è fatto, l’amministratore pro tempore è tenuto comunque a riconvocare l’assemblea e riportare la richiesta di revoca all’ordine del giorno.Esempio:RICHIESTA di CONVOCAZIONEdi ASSEMBLEA STRAORDINARIARACCOMANDATA A/R Alla cortese attenzione dell’AMMINISTRATORESig.………………………………………………………..Del Condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Sito in Via . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n. . . . . . . . . . .CAP . . . . . Città . . . . . . . . . . Oggetto: RICHIESTA CONVOCAZIONE STRAORDINARIA ASSEMBLEAI Sottoscritti Signori Condomini dell’indicato condominio da Lei amministrato, di seguito elencati: il sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà); sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà); sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà) sig. Nome Cognome (millesimi di proprietà); rappresentanti complessivamente nel totale di numero ….. condomini per ….. millesimi di proprietà del valore dell’edificio, chiedono, ai sensi dell’art. 66 disp.att. cod.civ., che sia convocata urgentemente, in via straordinaria, l’assemblea del condominio per deliberare sul seguente.ORDINE DEL GIORNO1) REVOCA AMMINISTRATORE E NOMINA NUOVO E SUO COMPENSO LORDO ANNUO, FISSO ED INVARIABILE. Qualora Lei non provveda entro 10 giorni a evadere la nostra richiesta provvederemo noi alla convocazione stessa.Distinti saluti (firme di tutti i condomini proponenti)Data lì…/…/…