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Post N° 166

La tranquillità che esprimono i paciosi personaggi di Botero è impareggiabile.
E, altrettanto ineguagliabile è la  loro solida serenità.

Questo, in netto contrasto con il post di oggi. Tanto per dare un colpo al cerchio ed uno alla botte.

Casa dolce casa! Ma quanto mi costi?

E’ sotto gli occhi di tutti che i prezzi della casa negli ultimi dieci anni sono raddoppiati, e che – per fortuna – la corsa pare essersi ferma: ma non sembra esservi speranza, almeno qui in Italia, che il mercato subisca un’implosione.

La bolla non scoppia!

Non un crack, dicono gli esperti, ma un atterraggio morbido: per quest’anno l’aumento è stimato in valore nominale pari al 3,5 circa per cento che, al netto dell’inflazione, vuol dire aumento in termini reali  pari ad un punto e mezzo (con le dovute variazioni  a città a città).

Invero, già alla fine dello scorso anno, nonostante i prezzi avessero tenuto al di là delle aspettative degli operatori, i venditori erano sempre più sistematicamente stati costretti dal mercato a concedere uno sconto del 10% circa rispetto alle richieste iniziali, ed il tempo medio necessario per vendere un immobile, che nei 5 anni precedenti era stato pari a 60 giorni, era raddoppiato.

A febbraio altro significativo sintomo: secondo un’indagine di un sito di settore, il numero dei comuni con i prezzi in discesa (422) era maggiore di quello dei comuni con i prezzi in continua salita (379).

In prospettiva il trend resterà quello di una calma piatta: al più la miniripresa economica potrà spingere il mattone ad un +3,8 nel 2008.

Invero vari fattori avevano spinto gli italiani ad investire nel mattone negli anni, nonostante un’offerta qualitativamente modesta: assenza di investimenti alternativi, possibilità di ricollocare – rapidamente e discretamente – i quattrini rientrati nei confini nazionali con lo scudo fiscale, la mancanza di un mercato delle locazioni.

Ma il mercato è saturo e l’offerta in continuo rialzo rischia di spezzare la corda: nelle grandi città come Roma e Milano i livelli dei prezzi sono insostenibili, tanto che le due città si collocano come la terza e la quarta città più care d’Europa, dopo Londra e Parigi.

Ma non è solo il prezzo che rende ormai difficile l’acquisto di una casa: c’è anche da considerare il dato dei continui rincari a raffica dei mutui.

Le rate di mutuo a tasso variabile sono infatti diventate una trappola e negli ultimi anni, i sette aumenti consecutivi del costo del denaro (ed un prossimo è previsto per l’estate) hanno ingenerato una situazione per la quale chi nel 2005 aveva sottoscritto un mutuo a tasso variabile della durata di 30 anni, ora paga 121 euro in più al mese ogni 100 mila euro ricevuti in prestito.

Se si considera che il valore medio di mutuo nelle grandi città è di 250 mila euro, si tratta di un esborso mensile in aumento di oltre 300 euro: somma che può mandare in crisi bilanci familiari, specie ulteriormente considerando che quasi l’80% dei mutui è concesso in favore di soggetti con un reddito mensile inferiore a 2000 euro.

L’effetto che ne è derivato è di panico: una gran corsa a chiudere mutui vecchi a tasso variabile per aprirne di nuovi, detti “di sostituzione”, con rate mensili di minore importo. Si stima che il 20% dei nuovi mutui sia appunto di sostituzione.

Ma il panico non porta consiglio, si sa! Ed infatti, conti alla mano, chiudere oggi un mutuo ventennale per 100 mila euro per aprirne uno per lo stesso importo ma per una durata di quaranta anni, fa sì calare la rata nominale mensile da 891 a 761, ma significa anche sostenere nuove spese notarili e soprattutto rimborsare interessi passivi non più per 113 mila ma per 265 mila euro.

In realtà occorrerebbe non farsi prendere dal panico e studiare la forma più conveniente di mutuo, tenendo presente che il mercato ne offre di svariate. Oltre al fisso ed al variabile, c’è infatti il misto in cui, mediamente ogni due anni, è possibile scegliere il calcolo degli interessi tra fisso e variabile: ma occorre avere le competenze necessarie per compiere esattamente questa valutazione.

Ci sono poi i mutui a tasso variabile con tetto massimo delle rate, i cosiddetti “cap”, che a fronte della certezza di non superare un certo importo, tuttavia costano di più, e tanto vale allora scegliere un tasso fisso!

Infine vale la pena di diffidare dai mutui a rata costante e tasso e durata variabile, che a fronte di un importo mensile fisso, richiedono l’impegno a pagare un numero di rate superiore qualora i tassi dovessero salire. Va però detto che qualora i tassi salgano al punto da superare una durata di 30 anni per il rimborso, la rata aumenta esattamente come per un mutuo variabile, con buona pace dei clienti che ci sono “cascati”.

E tutto sommato la situazione italiana è ancora buona rispetto a quella americana.

Qui i mutui ad alto rischio, ribattezzati ninja (ovvero no incombe, no job and asset, nessun reddito né impiego né proprietà) rischiano di far saltare davvero il mercato immobiliare, di fare esplodere la bolla.

In realtà la Federal Riserve ha per anni incentivato le banche a concedere mutui per acquisto casa a cittadini che non avevano garanzie da offrire: democratizzazione del credito, si è detto, basato appunto su mutui ad alto rischio. I soldi venivano prestati a tasso minimo per i primi due anni, poi il tasso sarebbe cresciuto ma sarebbe stato rifinanziato dall’aumento di valore della casa.

Il meccanismo, ulteriormente complicato per l’ipotesi che l’acquirente non avesse da dare anticipo, ha funzionato finché la Fed ha mantenuto il tasso di sconto basso, mentre il prezzo delle case saliva: effettivamente dopo due anni, se i compratori non avevano denaro, rifinanziavano   il debito sfruttando l’aumento di valore dell’immobile e pagavano il debito facendo nuovi debiti.

Ma quando in due anni la Fed ha portato il tasso di sconto dall’1% al 5,25% il giochetto è saltato, e la crisi del mercato della casa che ne è seguita ha fatto il resto.

La bolla è scoppiata: in quasi tutte le città americane il prezzo delle case è in calo e chi non ce la fa a pagare va in bancarotta.

Ad esempio, chi ha chiesto il mutuo ninja l’anno scorso, a fronte di un interesse iniziale del 6%, si ritrova quest’anno con un tasso pari al 10% che salirà l’anno prossimo al 12%.

Si stima che le insolvenze toccheranno presto i 230 miliardi di dollari, almeno 25 società di mutui ad alto rischio sono in stato di crisi, altre hanno già dichiarato bancarotta.

La palla, questa volta che scotta, torna nelle mani della Fed, che potrebbe abbattere il tasso di sconto per rilanciare il mercato, ma con innegabili effetti sull’inflazione, o nelle mani del Congresso, che potrebbe partorire qualche leggina pro-compratori in bancarotta, specie in fase pre-elettorale.

Che dire, dunque: che una volta tanto stiamo meglio messi che in America!!!

Magra consolazione! Ma si sa… chi si contenta gode!