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Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 25239 del 29/11/11

Dei danni provocati dall'umidità di risalita al locale semininterrato di proprietà esclusiva, ne risponde il proprietario che deve farsi carico dei necessari interventi di manutenzione. Le infiltrazioni sono risarcibili, infatti, se superano la normale tollerabilità.
 
Nella sentenza si legge:
 
Sulla base dei criteri previsti dall'art. 844 cod. civ., deve ritenersi che il G****. debba tollerare le infiltrazioni provenienti dalle fondamenta e dal terreno condominiale, considerato che queste si producono per l'effetto delle risalenti tecniche di costruzione, all'epoca socialmente accettate anche in considerazione della destinazione a magazzino, con conseguente esclusione di qualunque vizio del fabbricato; conseguentemente gravano su di lui le opere per difendersi da tali infiltrazioni ritenute intollerabili con la nuova destinazione. Conferma della ragionevolezza di tale impostazione si ricava dalla circostanza che, secondo il consulente, l'intervento che il G**** dovrebbe realizzare nel locale di sua proprietà (una tramezzatura interna a guisa di intercapedine) sarebbe più economico di eventuali opere sulle strutture comuni (impermeabilizzazione delle pareti controterra, previo scavo e successivo riempimento con materiale drenante e rifacimento del marciapiede) alle quali il condominio è stato condannato dal primo giudice.
 
2. Con l'unico motivo di ricorso si deduce travisamento dei fatti e violazione e falsa applicazione di norme di diritto, chiedendo alla Corte (con il quesito) se il condominio, quale custode, sia obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino danno alla proprietà esclusiva del singolo condomino, dovendosi escludere qualunque limitazione quantitativa del danno riconducibile alla normale tollerabilità ex art. 844 cod. civ., anche se i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, in ipotesi comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore.
 
2.1. Il motivo va rigettato perché la decisione è conforme a diritto; ma, correggendo in tal senso la motivazione, deve essere rettificato l'erroneo riferimento al'art. 844 cod. civ., contenuto nella sentenza impugnata.
 
2.2. Palese è l'inconferenza del riferimento all'art. 844 cod. civ..
 
È sufficiente ricordare che tale norma prevede un criterio legale, quello della normale tollerabilità, per la soluzione del conflitto nascente dall'interferenza del godimento di un "fondo" con il godimento di un altro "fondo", nel caso di immissioni di fumo, calore, rumori, e, in genere, in tutti i casi di propagazione di sostanze inquinanti. Il superamento della normale tollerabilità legittima la pretesa dell'adozione di misure antirumore, antinquinamento ecc. e, se non bastasse, della cessazione dell'attività molesta.
 
Mentre, in un'ottica radicalmente diversa, l'art. 2051 cod. civ. - sul quale si fonda l'azione intrapresa dal G****- disciplina la responsabilità per danni causati da cose in custodia. 2.3. Ricondotta la soluzione della controversia nell'ambito proprio dell'art. 2051 cod. civ., il rigetto della domanda, ritenuto dalla Corte di merito, è conforme a diritto.
 
È costante nella giurisprudenza della Corte il principio secondo cui la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. sussiste in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa, sia per la sua intrinseca natura, sia per l'insorgenza in essa di agenti dannosi, essendo esclusa solo dal caso fortuito, il quale può essere rappresentato - con effetto liberatorio totale o parziale - anche dal fatto del danneggiato, avente un'efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno (da ultimo Cass. 7 aprile 2010 n 8229).
 
2.3.1. Nella specie, il giudice del merito, al di là dell'inappropriato riferimento alle infiltrazioni tollerabili, sulla base della consulenza tecnica, ha ritenuto che: le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, da cui scaturiva l'umidità del locale di proprietà esclusiva, erano riconducibili alle tecniche in uso all'epoca della costruzione dell'edificio, tecniche idonee rispetto alla destinazione dello stesso a magazzino, e alla mancanza di aereazione; con la mancata aereazione del locale, conseguente al mutamento della destinazione di uso da magazzino a locale commerciale, le infiltrazioni si erano aggravate. In tale modo, ha accertato che il fatto del danneggiato, costituito dal mutamento di destinazione d'uso - impedendo la normale aereazione del locale seminterrato, le cui caratteristiche costruttive erano compatibili con tale aereazione - ha avuto efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l'evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto dalla legge perché il proprietario custode sia esente da responsabilità.

Cass. Sez. II Civ., 21 settembre 2011, n. 19210

Il rifiuto di mostrare al condomino che ne fa richiesta(ed eventualmente estrarre copia) la documentazione su cui si fonda la rendicontazione del mandatario, ove non sia dimostrata l'impossibilità di dare corso la richiesta perché pervenuta a poche ore dall'inizio alla seduta, dà luogo a responsabilità e all'annullamento della deliberazione dell’assemblea. L'onere della prova della inesigibilità della richiesta incombe sull'amministratore e, quindi al condominio in sede di impugnazione della delibera assembleare.
 
Nella sentenza si legge:
 
Del resto lo stesso Condominio ricorrente, nel sottolineare l'esigenza che anche la richiesta del condomino di visionare la documentazione contabile necessaria ad una consapevole partecipazione all'assemblea condominiale venga assicurata nel rispetto dei criteri di buona fede e di correttezza, non ha tuttavia evidenziato come, nel caso di specie, tali canoni non siano stati osservati dal resistente.
 
Anzi, lo stesso Condominio riconosce che la richiesta è stata effettuata "poche ore" prima dell'inizio dell'assemblea - con ciò concordando con la deduzione sul punto del resistente -, e non illustra le ragioni per le quali una richiesta effettuata ore prima dell'assemblea non possa ritenersi rispondente agli indicati criteri e crei ostacolo all'attività dell'amministratore.
 
In proposito, appare opportuno rilevare che il condomino ha senz'altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e che a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati.
 
Con il che, deve ritenersi che a fronte della richiesta del condomino di accedere alla docu-mentazione contabile per gli indicati fini di partecipazione consapevole ad un'assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al Condominio, ove intenda resistere all'azione del condomino dissenziente.

fonte condominioweb.com

Trib. civ. Busto Arsizio, 28 settembre 2011

In tema di assemblea, l'avviso di convocazione previsto dall'ultimo comma dell'art. 66 att. c.c. deve essere non solo inviato ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

fonte condominioweb.com

Non rientra nei poteri dell'assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi, i quali possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. contrattuali, cioè approvati all' unanimità.
 
Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 10929/2011 che ha respinto il ricorso di un condominio nei confronti di un proprietario che si era opposto al decreto ingiuntivo di pagamento delle spese condominiali. La materia del contendere, in particolare, era limitata agli interessi da applicare in relazione al ritardo nel versamento delle spese e se tali interessi potessero essere quelli bancari.

Nota del 25/05/2011
Ovviamente resta diverso il caso degli interessi legali che se richiesti devono essere riconosciuti a far data dalla messa in mora.