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Mutuo: attenzione alla rata. Deve essere sostenibile

Mutui: tasso BCE o Euribor, questo il dilemma?

Tremano le fondamenta del mutuo. Con l’entrata in vigore del decreto legge anticrisi (numero 185 del 29 novembre 2008) che stabilisce che dal 1° gennaio 2009 gli istituti che offrono mutui a tasso variabile debbano consentire ai clienti la possibilità di scegliere di agganciare il finanziamento al tasso della Banca centrale europea, molti istituti stanno inaugurando nuove linee di prestito.

Tra le ultime offerte commerciali troviamo il mutuo a tasso variabile ancorato al tasso BCE di Ing direct. Come l’istituto olandese, molti altri hanno presentato nei giorni scorsi un’offerta analoga.

Cosa conviene?
Analizzando i primi dati si nota come lo spread (margine di ricarico) applicato sui mutui legati al tasso Bce sia più alto rispetto a quello conteggiato sui “mutui Euribor”. Perché il costo medio dello spread del mutuo Bce sia più alto è presto spiegato. Oggi i “mutui Euribor” risultano meno cari perché le tensioni sul mercato interbancario si sono placate e gli Euribor si sono di nuovo allineati ai tassi Bce: l’indice a 1 mese è addirittura meno caro (2,278%) rispetto al tasso Bce (2,5% ma domani è previsto un taglio al 2%) mentre quello a tre mesi è leggermente più alto (2,631%).

Tuttavia non si deve dimenticare che il tasso Bce è più stabile degli indici Euribor che, invece, sono molto sensibili a eventuali contrazioni del mercato del credito e possono quindi muoversi in modo anomalo. Lo prova quello che è successo nel 2008 quando, a causa della crisi dei derivati subprime, gli indici Euribor sono balzati oltre il 5%, staccandosi anche di oltre 100 punti base rispetto al tasso Bce.

Allo stesso tempo va tenuto conto che, al di là dell’anomalia registrata nell’ultimo anno con gli Euribor alle stelle, lo scarto tra questi e il tasso Bce, storicamente, è stato sempre contenuto (compreso tra lo 0,1% e lo 0,2% a seconda delle scadenze). Considerazioni, queste, che farebbero propendere per la bontà della scelta del “mutuo Euribor”. Anche se, come recita un antico proverbio, del domani non v’è certezza.

Mutui in cifre
Nel dettaglio, i nuovi prestiti variabili di Ing sono più cari di 0,25 punti percentuali di quelli indicizzati all’Euribor (da oggi non più offerti). UniCredit applica un ricarico di 0,5 punti (dal 2% all’1,5%), Bipiemme tra 0,3 e 0,7 punti (a seconda del tipo di durata). Il “mutuo Ambra” di Banca Sella costa 0,65 punti percentuali in più se legato al tasso Bce. Diversa la strategia di Banco popolare che fa valere per entrambe le tipologie di prodotti uno spread del 2 per cento. Intesa Sanpaolo, invece, pratica un margine del 2,15% sul prodotto “Domus Bce” che scende a un range tra l’1,4% e l’1,65% sul variabile agganciato all’Euribor a 1 mese (v. articolo di Vito Lops).

Mutui indicizzati al tasso BCE: croce o delizia?

Le delusioni sono ormai di casa! Dopo il flop delle surroghe e le rinegoziazioni ad ostacoli arriva la nuova generazione di mutui indicizzati al tasso Bce.

Anche in questo caso però inizia ad insinuarsi il sospetto che più che un’opportunità di risparmio si tratti dell’ennesima occasione mancata. Secondo i primi calcoli infatti non solo in diversi casi non si risparmierà nulla, ma si rischia di spendere anche di più, a causa di spread eccessivi che per alcuni prodotti arrivano a superare il 2%.

Secondo il direttore marketing di MutuiOnline, Anedda “se un variabile ha uno spread di partenza troppo elevato in un periodo di discesa dei tassi non ci si bada, però appena i tassi ricominciano a salire pesa come un macigno”.

Spread alle stelle
Il livello dello spread (che attualmente raggiunge picchi del 2%), si difendono le banche, non è però una scelta arbitraria, ma riflette il costo del denaro, particolarmente alto in un momento di crisi come quello attuale: “La crisi di liquidità fa sì che per la banca il costo da pagare per approviggionarsi sul mercato sia anche superiore all’Euribor. E’ il costo del rischio, al quale poi si aggiungono i costi operativi”, spiega Luciano Ambrosone, responsabile finanziamenti privati del Gruppo Intesa SanPaolo.

Secondo l’Abi l’aumento dello Spread è una scelta obbligata: “le banche di fronte a questa situazione devono fare un prezzo considerando il rischio sottostante. Per erogare un mutuo gli istituti di credito non si finanziano solo dalla Bce, attingono soprattutto al finanziamento interbancario. Ecco perché la banca deve coprirsi dai costi del rischio dell’intermediazione, che sono maggiori”. In definitiva, se le banche si finanziano a tasso Euribor ed erogano mutui a tasso Bce rischiano forti perdite. E allora si coprono contro questo rischio applicando uno spread più alto. “Il guadagno della banca è quello sullo spread, non certo sul tasso d’interesse. E comunque bisogna ricordare che anche i mutui indicizzati al tasso Bce sono variabili, non mettono certo al riparo da variazioni future”, conclude l’Abi.

La legge
L’introduzione obbligatoria di mutui indicizzati al tasso Bce, chiesta con forza da tempo dalla Banca d’Italia, è stata introdotta dal decreto anticrisi (dl 29/11/08 n.185) e accolta con soddisfazione dalle associazioni dei consumatori. L’entusiasmo però è durato poco: le prime offerte sul mercato non sono particolarmente convenienti, intanto perché l’Euribor, il tasso di mercato al quale sono agganciati al momento i mutui a tasso variabile, si è ormai praticamente allineato al tasso Bce. E poi perché le banche temono i rischi legati a un’indicizzazione diversa dall’Euribor, e quindi per farvi fronte hanno alzato lo spread (cioè la differenza tra il tasso di riferimento e quello applicato al cliente). In alcuni casi si arriva addirittura oltre il 2%, mentre al contrario i migliori spread sull’Euribor sono leggermente al di sotto dell’1%.

Banche virtuose
Ma ci sono anche le banche ‘virtuose’. Per alcune banche la differenza è minima: Ing Direct applica solo una differenza di 0,25 punti tra lo spread dei mutui indicizzati all’Euribor e quello del nuovo mutuo (che dal 14 gennaio offrirà in via esclusiva, accanto ai finanziamenti a tasso fisso). Ma per Bancoposta, per esempio, la differenza è di un punto percentuale: spread dell’1,25% per i mutui legati all’Euribor, del 2,25% per quelli indicizzati al tasso Bce. Banca Etica ha optato per una differenza dello 0,50%. Bpm, la prima banca a lanciare, alla fine dell’anno scorso, il variabile indicizzato al tasso Bce, l’Euromutuo, applica al momento uno spread dell’1,50%.

I primi prodotti disponibili. Il sito Osservatorio Finanziario ha effettuato una prima analisi dei prodotti disponibili, calcolando il tasso finale. L’Euromutuo della Bpm al momento è al 3,80%, Bancoposta arriva al 4,75% contro il 4,1% del tasso variabile indicizzato all’Euribor, Domus Bce di Intesa SanPaolo arriva a circa il 4%, come il mutuo Bce di Unicredit Banca per la Casa.

Mercato immobiliare 2009, prezzo delle case sono in calo

Sarà un 2009 di prezzi in caduta per le case. Non riuscirà a invertire la tendenza nemmeno il taglio dei tassi di interesse operato giovedì dalla Bce che porterà a una riduzione dei costi dei mutui. Tutti gli analisti prevedono per l’anno in corso compravendite in calo fino al 10% e valori che continueranno a scendere anche del 7%. «Il 2009 dovrebbe veder proseguire la flessione dei valori immobiliari e del numero di transazioni», spiega Guido Lodigiani direttore dell’ufficio studi di Gabetti che prevede prezzi in calo in media del 6% in Italia. Sulla stessa linea anche il centro di ricerche Nomisma che stima un calo del 5% per i prezzi e dell’8-10% per le compravendite. Tecnocasa, infine, si attende una flessione fra l’1 e il 4% con punte più marcate per le grandi città.

«Il mercato immobiliare - sottolinea l’ufficio studi di Tecnocasa - si muove con lentezza perchè i potenziali acquirenti sono molto più reflessivi, spinti in questa direzione anche dalle notizie che riguardano in generale l’economia». Alcuni segnali di ottimismo, però incominciano a vedersi. A partire dall’estate, infatti, «si è registrato un aumento della domanda di immobili ad uso investimento causato da una fuga dal mercato finanziario», prosegue Tecnocasa. Proprio per questa ragione tengono le quotazioni delle abitazioni nel segmento di mercato di fascia alta. A soffrire sono invece gli immobili di fascia medio-bassa.

«Il 2009 sarà un anno difficile per il mercato della fascia medio-bassa che oggi è la più penalizzata dalla perdita di potere d’acquisto», spiega il responsabile dell’ufficio studi di Ubh, Alessandro Ghisolfi. Ghisolfi, che monitora le reti immobiliari di Professionecasa e Grimaldi oggi entrate in Tree Real Estate insieme a Gabetti, sottolinea come si tratti del frutto «di una convergenza negativa che si è concretizzata sul mercato dei mutui a causa del crack finanziario mondiale». Da un lato, infatti, «le banche sono diventate molto più rigide nel concedere mutui», dall’altro «gli effetti dell’abbassamento del costo del denaro, oggi tornato ai livelli del 2001, si faranno sentire sul mercato del credito solo fra qualche mese», prosegue Ghisolfi.

Per chi vuole comprare casa, però, si apre una fase potenzialmente interessante dove sarà possibile spuntare prezzi convenienti. Tecnocasa, in particolare, si attende «trattative più serrate sui prezzi richiesti dai venditori i quali iniziano, però, a capire che il mercato immobiliare ha imboccato una direzione diversa». Stessa valutazione anche per Ubh che sottolinea come «oggi le trattative sono condotte più da chi vuole comprare che da chi vuole vendere

Mutui: l’abbassamento delle rate deve essere tempestivo

La decisione di ieri della Banca Centrale Europea di abbassare ulteriormente i tassi di interesse, dal 2,5% al 2%, è sulla carta una buona notizia per le famiglie che al momento si trovano a pagare le rate di un mutuo a tasso variabile. Ma il condizionale è d’obbligo, visto che ora tocca agli istituti di credito trasferire immediatamente tale riduzione sulle prossime rate mensili a carico delle famiglie.

Secondo le stime della Federconsumatori, il taglio della BCE può apportare su un ‘mutuo tipo’ di 100 mila euro con durata trentennale un abbassamento della rata mensile di 30 euro, che corrispondono a ben 360 euro annui.
 
L’Associazione, di conseguenza, auspica che le banche non facciano orecchie da mercante, e che soprattutto non incrementino i costi a carico dei nuovi mutuatari aumentando gli spread al fine di compensare l’abbassamento dei margini di profitto derivanti dalla riduzione dei tassi di interesse.
 
A tal fine, la Federconsumatori, congiuntamente con l’Adusbef, rende noto che vigilerà sui comportamenti degli istituti di credito in materia di tassi sui mutui e sugli spread applicati, riservandosi eventualmente di procedere con denunce penali nel caso in cui fossero riscontrate gravi inadempienze e comportamenti scorretti lesivi della concorrenza.