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Mercato immobiliare: in calo le quotazioni di Roma

Secondo l'Ufficio Studi Tecnocasa, nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Roma sono diminuite del 5,3%.

Nella prima parte del 2012, le abitazioni delle zone centrali di Roma hanno subito una contrazione dei valori pari al 3,4%. Rimangono invariate le quotazioni di piazza Barberini – Fontana di Trevi, Pantheon (Londra: - ) , Ghetto Ebraico e via del Corso; ribassi in via del Babuino e piazza di Spagna, mentre la zona Prati – Cavour ha segnalato il calo maggiore (-7,1%). Tale andamento è dovuto alla notevole offerta presente sul mercato, che rende i clienti più riflessivi e attenti: infatti, le tempistiche medie di compravendita si sono portate a 3-5 mesi. Tra gli acquirenti si segnalano famiglie che ricercano la prima casa su cui impiegare cifre che possono arrivare anche al milione di €: sono preferite soluzioni di taglio piccolo (50-60 mq) o grande (80-90 mq), preferibilmente situate ai piani alti. Non mancano gli stranieri (soprattutto russi, ma anche americani, seppur in calo), che preferiscono le soluzioni prestigiose, luminose, situate ai piani alti da cui si possa godere della vista panoramica sui monumenti e inseriti in palazzi con ascensore. Sul mercato sono attivi anche gli investitori, che mettono a reddito soluzioni anche ai piani bassi e da ristrutturare, purché sia possibile ottenere rendimenti soddisfacenti.

Il numero di affitti è aumentato, mentre l’importo del canone è sceso, in taluni casi anche più rispetto alle quotazioni. A prendere casa in affitto sono soprattutto lavoratori trasfertisti, imprenditori o dipendenti degli istituti di credito (ma si registrano anche persone che prestano servizio presso il Vaticano) che risiedono prevalentemente fuori Roma, ma in generale provengono da tutt’Italia. Il canone mensile di un bilocale si attesta tra 1000 e 1100 €, con punte di 1250 € in Piazza di Spagna e 1500 € se si tratta di un attico; per un trilocale, invece, si spendono tra 1400 e 1600 € al mese se l’appartamento si trova ad un piano basso, tra 1600 e 1700 € nel caso di un piano alto. Da segnalare che nelle zone del Ghetto Ebraico, piazza del Popolo, via del Babuino, e Pantheon il canone di locazione di un bilocale si attesta tra 1150 e 1300 € al mese mentre quello di un trilocale oscilla tra 1500 e 1600 € al mese. Vengono effettuati anche affitti a turisti, prevalentemente stranieri, ai quali un bilocale viene concesso a prezzi che possono arrivare a 2000 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è quello transitorio annuale, ma non mancano le sottoscrizioni di contratti 4+4 alle famiglie che ricercano la prima casa e che non possono comprare. Si segnala un buon utilizzo della tassazione in regime di cedolare secca.

, Le soluzioni signorili del XVIII-XX secolo di piazza di Spagna, alcune delle quali dotate di affreschi e travi a vista, sono sempre le più apprezzate: le quotazioni si attestano a circa 9000 € al mq per una tipologia usata, per salire a 13-15 mila € al mq per abitazioni prestigiose e sottoposte a lavori di ristrutturazione. Palazzi storici sono presenti anche nell’area di piazza Barberini-Fontana di Trevi, dove l’usato si compravende tra 6000 e 7000 € al mq, mentre per il nuovo (o recentemente ristrutturato) si devono spendere circa 1000 € al mq in più. Molto richiesta è anche l’area di piazza Navona, che presenta quotazioni di 8000 € al mq per l’usato e comprese tra 8000 e 9000 € al mq per il nuovo. In Campo dei Fiori diversi palazzi storici sono privi di ascensore, ma le quotazioni sono comunque abbastanza simili alle precedenti. In ogni caso, un appartamento inserito in un palazzo con ascensore e situato ad un piano alto e luminoso può toccare punte di 9-10 mila € al mq; la quotazione scende a 7000-7500 € al mq se l’alloggio è collocato ad un piano basso e, pertanto, più buio. In questa zona si segnalano la residenziale via Giulia, che ha sentito in modo minore della crisi, e le meno richieste via del Pellegrino e via dei Banchi più trafficate e rumorose. Nella zona del Pantheon si possono acquistare soluzioni storiche del XV-XIX secolo, spesso valorizzate da affreschi e travi a vista: le tipologie usate si scambiano tra 8000 e 9000 mila €, quelle ristrutturate costano 500-1000 € al mq in più, ma i valori sono ancora superiori per quanto riguarda le soluzioni particolarmente prestigiose. Quotazioni leggermente inferiori (tra 300 e 500 € al mq in meno) si registrano in piazza del Popolo, lato via del Corso, mentre nella parte più prossima a via Flaminia i prezzi scendono ulteriormente. In via del Corso la spesa media oscilla tra 7800 e 9000 € al mq, ma le abitazioni posizionate ai piani più bassi presentano valori minori poiché condizionate dalla presenza costante del passaggio pedonale. In Via del Babuino gli immobili sono particolarmente prestigiosi ed esclusivi, grazie anche alla presenza dei marchi più importanti della moda internazionale: pertanto i valori sono elevati e compresi tra 8700 e 9500 € al mq per l’usato, ma possono toccare top price di 9500-10500 € al mq per le soluzioni ristrutturate con ottime finiture. Un buon numero di compravendite è stato effettuato nella zona Prati-Cavour, grazie alla maggior economicit degli edifici e a minori vincoli in termini di ZTL e aree pedonali che, pertanto, ha attirato diverse famiglie. L’offerta edilizia consiste in grandi palazzi di 5-8 piani costruiti negli anni ’50, dove un buon usato costa circa 6000 € al mq, valori più bassi rispetto al centro della citt . La zona del Ghetto Ebraico non ha subito variazioni, ma il mercato prevalentemente interno, con acquisti da parte di famiglie che gi abitano in tale area e che intendono migliorare la propria condizione abitativa.

, Nella zona dei Fori Imperiali, Monti e Viminale il mercato immobiliare ha visto muoversi investitori e famiglie che desiderano migliorare la qualit abitativa. Gli investitori sono sempre molto attivi soprattutto per acquistare immobili da utilizzare come B&B o da affittare ad uso turistico. In genere investono una cifra media di 350-500 mila €, cercano piccoli tagli e prediligono la zona dei Fori Imperiali e la parte bassa di via Cavour, più turistica della restante zona. Le vie preferite sono via dei Serpenti, via Baccina,via Del Boschetto, salita del Grillo dove ci sono prevalentemente abitazioni costruite tra il 1600 ed il 1700 che in buone condizioni hanno valori intorno a 7000-8000 € al mq. Si tratta di una zona che ha spesso immobili sottoposti al vincolo delle belle arti.

La zona di San Pietro in Vincoli, del Colosseo, del Colle Oppio e della Domus Aurea è scelta soprattutto dalle famiglie, anche perché prevalgono i tagli grandi, in palazzi dei primi anni del 1900 che hanno valori medi di 8000 € al mq (buono stato), ampiamente superati se ci si trova di fronte a soluzioni con vista sul Colosseo. Bassa la domanda per le abitazioni situate su via Cavour penalizzate dal fatto che è più caotica e ha problemi di inquinamento acustico. Le quotazioni cambiano molto a seconda che ci si trovi nella parte che va verso Santa Maria Maggiore (dove le quotazioni medie sono di 5000 € al mq) oppure quella che va verso i Fori Imperiali dove si raggiungono valori di 7000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una domanda notevole di immobili in affitto per svolgere attivit di B&B. In questo caso si cercano tagli più grandi. In generale i canoni di affitto sono al ribasso perché molta domanda in zona arriva da dipendenti di aziende con sede nel quartiere dell’ Eur a cui questa zona è collegata con la metropolitana. Per un bilocale si chiedono intorno a 1100 € al mese, per un trilocale 1500 € al mese.

, Nei (SNP: - ) primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni nella zona che si sviluppa tra l’Esquilino, Colle Oppio e piazza S. Giovanni in Laterano hanno segnalato stabilit . Le compravendite vedono protagoniste sia famiglie che acquistano per migliorare la qualit abitative sia investitori che acquistano per mettere a reddito l’immobile oppure per trasformarlo in casa vacanza (uno dei vantaggi della zona è quello di essere collegata molto bene con diverse fermate della metropolitana e di essere situata nei pressi della Stazione Termini). All’Esquilino (in particolare in via E. Filiberto, via Carlo Alberto, piazza Vittorio Emanuele I e le traverse di via Merulana) ricercano molte famiglie ma anche genitori per i figli studenti. La zona offre in particolare immobili d’epoca dei primi anni del 1900 con soffitti alti e volte affrescate che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 5000-5300 € al mq. I valori salgono per le abitazioni posizionate su via Merulana dove per un buon usato si registrano valori medi di 6000 € al mq. Mercato completamente differente quello che si sviluppa nella zona di Colle Oppio dove si registra una buona domanda abitativa: si apprezza la tranquillit e la vicinanza del parco di Colle Oppio dove ci sono abitazioni costruite tra il 1700 ed il 1900. Si toccano i valori più elevati, per soluzioni ristrutturate posizionate in via Bonghi e che si scambiano a prezzi medi di 9000 € al mq contro una media della zona di 7000 € al mq (via Marco Aurelio, via Celimontana, via Capo d’Africa). Fanno eccezione le abitazioni che hanno la vista sul Colosseo e che possono toccare punte di 12.000-13.000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni di locazione anche se la domanda è sempre elevata con richieste da parte di studenti, famiglie e lavoratori fuori sede.

, Per un bilocale si chiedono mediamente 1200-1300 € al mese. Si stipulano soprattutto contratti con il canale libero. Le tempistiche di vendite si sono portate intorno a 3-5 mesi.

Non lontano nel quartiere Monti si sono realizzati sia acquisti ad uso investimento che hanno interessato monolocali e bilocali da mettere a reddito sia acquisti di metrature più ampie da parte di coloro che abitano nel quartiere e che hanno deciso di migliorare la loro condizione abitativa. Nel tratto di zona che va da via Cavour a via Nazionale prevalgono immobili