Mohamed H. Kalif

il contratto di locazione è un accordo scritto tra due parti relativo al possesso di un immobile a uso abitativo per un tempo determinato (Legge 431/1998). I due soggetti coinvolti sono il proprietario della casa, denominato locatore, e colui che prende il possesso della stessa ovvero il conduttore. Diversamente dal comodato questo accordo prevede il pagamento di un canone e di due o tre mensilità a titolo di caparra come garanzia per il locatore. Le norme in materia di locazione prevedono diverse fattispecie di locazione come il contratto a canone libero, quello a canone concordato, il transitorio e quello per gli studenti.

La prima tipologia è quella più diffusa e consente un ampio margine di iniziativa alle parti che possono determinare l’ammontare del canone, la cadenza di pagamento, le spese accessorie, il numero delle caparre ed eventuali ulteriore clausole contrattuali. La sua durata è di quattro anni più ulteriori quattro e al termine dell’ottavo, se nessuna delle due parti recede, il contratto si proroga automaticamente per il medesimo periodo precedentemente fissato.

La locazione con canone concordato, invece, è molto diversa dalla precedente in quanto il margine di iniziativa, in special modo per quanto concerne la volontà di mediazione del locatore, è considerevolmente limitata se non addirittura annullata. A riguardo l’importo della locazione non può essere superiore a quello determinato a livello locale dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative. Questi importi tengono in considerazione diversi fattori come la densità abitativa dei comuni, l’entità della superficie dell’immobile, la presenza di balconi, ascensori e di altri elementi accessori riferiti alla casa. La durata del concordato è di tre anni più ulteriori due e al termine del quinto, se nessuna delle due parti recede, valgono le medesime regole previste per la locazione a canone libero. A fronte della limitazione sul piano dell’entità dei canoni, e per incentivare il ricorso al concordato per i locatori, le norme prevedono considerevoli incentivi fiscali consistenti in una riduzione del 30% della base imponibile ai fini Irpef, della stessa percentuale ai fini dell’imposta di registro e del 25% per l’Imposta municipale unica (Imu). Sia il canone libero che il concordato necessitano di essere registrati al portale dell’Agenzia delle Entrate qualora la loro durata sia superiore a trenta giorni.

Infine vi è il contratto transitorio, quello per gli studenti e la cedolare secca, che diversamente dagli altri non è una fattispecie contrattuale ma un’opzione fiscale, e che tratteremo compiutamente in due informative differenti nel corso delle prossime settimane.

Grazie e buona giornata.