Mattoni a Vista

La fine delle cazzuole dai facili costumi

Approvata la legge sui “fallimenti immobiliari”, approvato il decreto attuativo che da le gambe alla legge per muoversi, decretata l’obbligatorietà per il costruttore di garantire l’acquirente (promissario) delle somme versate, definite le parti i ruoli e le relazioni, istituito un fondo di solidarietà per le vittime dei crac immobiliari ... detto tutto questo ... ci auguriamo la fine delle “cazzuole dai facili costumi” di cui raccontiamo qui sotto e che nulla hanno a che fare con i costruttori che hanno un solo torto, quale?!

I costruttori hanno sicuramente perso una grande occasione. Avrebbero dovuto essere loro per primi a proporrre e istituire un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari, perché?!

Ma perché, oltre che scandaloso questo fenomeno era ed ed è screditante per la categoria,
i crac erano e sono annunciati ma rappresentano una parte così esigua nella compravendita immobiliare, l’1%, che si poteva tacitare con un’autotassazione annua pro capite di piccola entità pari a 10/20.000 euro, l’effetto?!

La miglior campagna istituzionale possibile per la categoria dei costruttori e sarebbe servita a modificare il significato, nell’immaginario collettivo, nel vocabolario politico sociale i termini “speculazione” e “palazzinaro” associati in modo denigratorio e privo di etica alla categoria.

Un’occasione persa! Perché ora questa legge, farà si giustamente ordine, ma metterà in discussione gli investimenti e i ricavi “netti” e perché no “sommersi” del singolo costruttore.

A meno che non venga elusa o resa inefficace dal costruttore come dal promissario acquirente per ovvi motivi di opportunità economica che contrastano con le intenzioni deii governi che hanno deciso di “fare cassa”, conseguenze?!

Ricomincerebbe il “circolo vizioso” che il Co.Na.Fi. (comitato nazionale vittime fallimementi immobiliari - www.conafi.net) ha denunciato per anni contribuendo in modo decisivo all’approvazione della legge 210/2004 e del decreto attuativo 122/2005...


Ogni casa si innalza su un pezzo di terra. Non è scontato, però, che quel rettangolo di prato appartenga a chi vuole costruirvi sopra: e questo pochi acquirenti lo sospettano. A volte, più banalmente, l'area edificabile non è stata ancora acquistata. Il meccanismo è questo. La società versa al proprietario del terreno una somma limitata, a prenotazione. Raccogli poi i candidati acquirenti, in base a piantine e a un plastico, "inventato" da un tecnico con una buona dose di fantasia. Con i primi soldi anticipati compra l'area (o si fa socio, a percentuale, il suo proprietario).
Ottiene un finanziamento da una banca o una finanziaria, dando il terreno come garanzia ipotecaria. Pretende dai suoi clienti delle cambiali, a garanzia del pagamento totale delle somme d'acquisto. Usa parte dei soldi per iniziare i lavori: con gli altri prenota o acquista un altro terreno, altrove. Raccoglie anche in questo caso altri candidati acquirenti, e, con lo stesso meccanismo, spilla altri soldi, con i quali le opere nella prima costruzione fanno qualche passo avanti. È il momento di giocare sui tempi: ritardando i pagamenti alle imprese costruttrici, e tenendo rigidamente fissi quelli dei clienti, raccoglie altro denaro. Con questo, inizia lo stesso gioco su un terzo terreno, e così via.
Si capisce così come in pochi anni si siano verificati numerosissimi crack immobiliari a carico di società che - con capitali semi-inesistenti - si sono trasformate in imprese di medio livello, con tanti cantieri aperti. Finché il mercato immobiliare rimane in fase positiva con aumento dei prezzi, questi costruttori riescono via via a ripianare i debiti, magari ritardando le consegne e ritoccando in su il costo d'acquisto.
Quando, invece, il ciclo dell'autofinanziamento si inceppa (perché ci sono meno acquirenti del previsto, perché le banche chiudono i rubinetti, perché sin dall'inizio lo scopo era fuggire con la cassa), è il crack. I primi acquirenti forse si salveranno: a restare con il "cerino acceso in mano" saranno gli ultimi, che perderanno i soldi anticipati, la casa (messa sotto sequestro dalla banca e dagli altri creditori), e si troveranno al centro di uno spinoso ginepraio legale.
È l'ennesima riedizione della catena di Sant'Antonio: i clienti beffati perdono i soldi anticipati, la casa, e per di più, si trovano anche a dover onorare delle cambiali girate ai creditori dall'impresario edile.
Questo è solo il meccanismo di base dei fallimenti immobiliari, ma vi sono poi innumerevoli varianti. Il fai da te. In molti casi il costruttore si fa concedere i prestiti da una finanziaria che controlla e accolla il mutuo ai clienti a condizioni pessime. Incarica, poi, dei lavori un'impresa edile che è una scatola vuota, posseduta attraverso prestanomi, che fa lavorare solo subappaltatori. Facendo in seguito fallire l'impresa edile, giustificherà ritardi dei lavori e le inadempienze.
Eventualmente, il costruttore fa intermediare l'acquisto da un'agenzia immobiliare collegata, per incassare in parte o in tutto i relativi onorari. E così via. Le coop fasulle. La creazione di una falsa cooperativa di abitazione è un altro espediente assai in voga. In teoria, le coop di abitazione dovrebbero essere spontanee aggregazioni di cittadini, che si mettono insieme per far edificare un immobile da un'impresa. Tant'è vero che la legge facilita sia fiscalmente, sia urbanisticamente, concedendo loro perfino terreni pubblici o espropriati in regime di 167 (con concessioni all'utilizzo per 90 anni).
La realtà è del tutto opposta. Le coop di abitazioni sono create "dall'alto", sia da imprese edili, sia da cooperative edilizie. La democrazia interna può essere puramente formale: in realtà le scelte sono già prese e gli associati non hanno comunque né le capacità tecniche, né il tempo materiale, né infine la faccia tosta di metterle in discussione.
Costituendo queste coop non solo si sfruttano le agevolazioni previste ma è anche possibile scaricare sulle spalle di soci molte responsabilità nelle scelte, che sono formalmente prese in assemblee dove ciascuno ha diritto di voto.