Mattoni a Vista

Valutazione sostanziale del carattere di abitazione dell'immobile comprato. Regime fiscale diverso per le compravendite a seconda della qualità del soggetto acquirente.
E, ancora, regime su misura per le pertinenze. Le prime
applicazioni della nuova normativa in tema di tassazione delle
compravendite sulla base del valore catastale dei beni venduti - e non
più su quella del loro prezzo - permettono di individuare una serie di soluzioni operative per i casi pratici che potrebbero proporsi agli operatori.

I presupposti per applicare il nuovo sistema di tassazione.

Si può assumere come base imponibile il valore catastale e non il prezzo a condizione che:

- le parti contraenti lo richiedano espressamente nel rogito;

- si tratti di una compravendita tra “privati”; .

- oggetto di compravendita sia un'abitazione (con relative pertinenze).


La rilevanza dei soggetti della compravendita.

Se manca uno dei presupposti, si torna alle vecchie regole (la base imponibile dell'imposta di registro rimane il prezzo dichiarato e non il valore catastale).
Questo accade, per esempio, nel caso di:

- vendita sottoposta a imposta di registro proporzionale effettuata
da un venditore persona fisica (che non sia soggetto Iva) a favore di
un acquirente diverso da una persona fisica, indipendentemente dal
fatto che sia un soggetto Iva (per esempio una società commerciale) o
che non lo sia (per esempio ente non commerciale o società semplice);

- vendita sottoposta a imposta di registro proporzionale ma
compiuta da un soggetto Iva: è il caso, per esempio, della società, non
avente per oggetto il commercio di beni immobili, che vende
un'abitazione non costruita né ristrutturata dalla società stessa.
Se in una compravendita intervengono come parte acquirente un
soggetto che può applicare la nuova disciplina insieme a un altro
soggetto che non può applicarla, le nuove regole varranno solo per una parte del trasferimento effettuato in quel contratto. Per esempio, se si vende un appartamento acquistato per metà da una
persona fisica come privato e per metà dallo stesso soggetto come
professionista con valore catastale di 80mila euro e prezzo dichiarato
di 300 mila euro, l'imposta dovuta dall'acquirente per la registrazione
dell'atto è:

- 4 mila euro per l'acquisto di metà dell'appartamento da parte
del privato (il 10% della metà del valore catastale di 80 mila euro,
immaginando che non si richiedano le agevolazioni “prima casa”);

- 15 mila euro per l'acquisto di metà dell'appartamento da parte
del professionista (il 10% della metà del prezzo di 300mila euro).

La “casa” come oggetto del contratto.
Le nuove disposizioni si applicano solo se oggetto della compravendita è un'abitazione.
Non importa che si tratti di una casa “non di lusso” (caratteristica
che occorre se s’intendano domandare le agevolazioni “prima casa”) né
che si tratti della “prima casa” per l'acquirente.
Inoltre, la legge parla genericamente di “abitazione”, legittimando
l'impressione che si debba aver riguardo a un dato sostanziale e non
formale: in altre parole, se viene acquistata un'unità immobiliare
attualmente classificata in Catasto in una categoria diversa
dalle abitazioni (per esempio, come ufficio) ma destinata a essere
abitata dall'acquirente, la nuova normativa dovrebbe essere applicabile.