Case da Abitare

Meglio far da sé o rivolgersi a un’agenzia?
Questa è la prima domanda che si pone, in Italia, chi è in cerca di un’abitazione. In Italia, perché in altri Paesi (per esempio gli Stati Uniti) praticamente tutte le compravendite vedono come protagonista il mediatore. Come mai? Prima di tutto perché da noi gli onorari richiesti variano dal 2 al 5% del valore della compravendita, molto più alti che altrove. Poi perché l’offerta è frazionata e non concentrata su poche banche dati informatizzate. C’è infine la fama degli agenti: a torto o a ragione sono visti da noi con sospetto. Un discredito che danneggia ingiustamente anche tanti bravi professionisti. L’incarico. Se si fa da soli, la compravendita, riserva rischi non calcolati che non si presentano qualora ci si serva di un ottimo professionista. Scegliendo di avvalersi di un professionista, cioè trattando con l’agente immobiliare occorre avere le idee chiare prima di firmare un pezzo di carta in più: l’incarico di mediazione. Come va redatto? Ecco le precauzioni fondamentali, sia per chi compra che per chi vende. Innanzitutto controllare che il mediatore sia iscritto al ruolo presso la camera di Commercio (chiedere il tesserino) e abbia sottoscritto l'obbligatoria polizza di responsabilità professionale . Chi vende deve chiarire con l’agente immobiliare che intende dargli un “incarico di mediazione” e non una procura o un mandato a vendere: con quest’ultimo il cliente si spossessa di quasi tutti i suoi diritti, delegando a sostituirlo in ogni scelta il professionista. Anche l’acquirente deve chiarire al mediatore, che intende sì “prelazionare” l’immobile, cioè sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto. Ma trattandosi di un impegno, preso solo da lui, cioè l’acquirente, a pagare l'immobile a un certo prezzo, l'obbligo che è irrevocabile intende prenderlo per un periodo accettabile (per esempio, non superiore a una settimana) e che intende versare una cifra limitatissima. Entro questo lasso di tempo, il venditore potrà inviare una lettera con cui accetta la proposta. Dopo l'accettazione, è prevista in genere la firma del compromesso: solo in seguito si andrà al rogito. Il versamento della caparra o di acconti devono essere intestati al venditore e possono essere tranquillamente lasciati in custodia all’agente immobiliare ovviamente a seguito di impegnativa firmata dallo stesso agente che riporti le somme e l’esatta causale di destinazione delle stesse. La richiesta di un incarico scritto da parte del professionista non solo è il segnale tangibile del suo impegno ma è anche sinonimo di professionalità. La durata deve essere certa, oggi come oggi sono necessari dai trenta ai novanta giorni per la vendita di un immobile a secondo della sua tipologia e delle caratteristiche dello stabile. La durata però deve essere priva di rinnovi automatici dell'incarico, salvo disdetta con raccomandata. Chiarire se vanno pagate, e in che misura, le spese al mediatore, se non conclude l'affare. Non accettare penali esagerate, se non si sta a tutti i patti. Quasi sempre, prima dell’atto finale (il rogito), acquirente e venditore si mettono d’accordo nel redigere una scrittura privata, detta “preliminare di acquisto” o, volgarmente, “compromesso”.. Il preliminare non dà il via al passaggio di mano di un immobile: è solo un impegno, rispettivamente, a comprarlo e a venderlo, che vale solo tra le parti che l’hanno sottoscritto. Per chiunque altro proprietario resta il candidato venditore, che dovrà continuare a pagare le spese condominiali e i tributi e sarà responsabile di eventuali abusi edilizi (ecco una ragione per non concedere al candidato acquirente di eseguire lavori di ristrutturazione dopo la sua firma). Tuttavia il compromesso è spesso più importante del rogito. In questo contratto, infatti, vengono spesso decisi tutti i dettagli della compravendita che molto raramente potranno essere contraddetti nel rogito, a meno che entrambe le parti siano d’accordo. Componenti essenziali perché il preliminare sia valido sono l’individuazione dei confini e delle pertinenze dell’immobile, il suo prezzo, la scadenza di pagamento, la data dell'atto finale di compravendita . Esso però dovrà contenere anche altri dettagli. Quantomeno le scadenze rateali di pagamento del prezzo, l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche, la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato, l’eventuale domanda sanatoria edilizia (condono), l'esistenza o meno di caparre (confirmatoria o penitenziale).
Contattami: giuseppelovaglio@libero.it tel e fax 0261298619