Case da Abitare

Le risposte dell'esperto immobiliare, ai quesiti poste dai lettori a info@abitarecinisello.it . Riporto l'articolo pubblicato sul giornale di Cinisello "La Città" nella rubrica abitarecinisello.it, utili non solo a cinisello, se volete curiosare nel sito in costruzione cliccate www.abitarecinisello.it .

1. Se si vende una casa su cui è stato fatto un abuso edilizio, cosa succede?
In tre casi l'atto può essere reputato nullo. Innanzitutto quando l'immobile sia stato costruito senza alcun provvedimento abilitante o in totale difformità con la licenza, la concessione edilizia, il permesso a costruire o la denuncia di inizio attività indispensabile.
In secondo luogo quando non siano stati inseriti o allegati al rogito, per gli edifici iniziati a costruire prima dell'1 settembre 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera è stata iniziata in data anteriore a questa data e, per quelli iniziati a costruire in seguito, una dichiarazione che reca gli estremi della licenza, concessione edilizia, permesso a costruire o Dia.
In terzo luogo quando, mancando gli assensi all'edificazione, non siano stati riportati estremi della domanda di condono, estremi del versamento delle somme dovute, la dichiarazione che il Comune non ha emesso provvedimenti di sanatoria o, in alternativa gli estremi del permesso di sanatoria (se è stato rilasciato). Ciò non significa per nulla che un immobile in cui sia stato commesso un abuso edilizio per il quale il comune non abbia ancora rilasciato l'assenso al condono non sia liberamente vendibile: l'importante è che non esista la totale difformità e siano rispettati gli adempimenti formali previsti.

2. L'onorario all'agenzia immobiliare va pagato alla firma del rogito o a quella del compromesso di acquisto?
La Cassazione ha affermato che, in mancanza di patti diversi, il mediatore ha diritto all'onorario alla firma del compromesso, che è il momento in cui "l'affare si è concluso". Tuttavia niente vieta che nell'incarico all'agenzia si stabilisca diversamente. Anzi, l'accordo con cui si paga al rogito è consigliabile per il cliente, perché nel periodo tra la firma del compromesso e quello del rogito può accadere di tutto (per esempio chi ha promesso di vendere può iscrivere un'ipoteca sull'immobile oppure può passare a miglior vita).

3. Se in un palazzo l'acqua fa fatica ad arrivare agli ultimi piani, e sarebbe necessaria l'installazione di un autoclave (un apparecchio che pompa l'acqua), come si può costringere il condominio a metterla?
L'installazione dell'autoclave può essere richiesta, in caso di necessità di questo impianto, anche da un solo condomino (Pretura di Taranto, 26 marzo 1995). L'autoclave è una semplice miglioria alla cosa comune, e non, un'innovazione. La sua installazione può essere decisa quindi con le normali maggioranze condominiali (1/3 dei condomini e dei millesimi di proprietà, in seconda convocazione dell'assemblea) e deve essere pagata da tutti quelli che se ne servono. Anche da chi non ne avrebbe bisogno (Cassazione 1398/98).

4. So che a tutto il 2005 era possibile chiedere l'Iva agevolata, al 10% anziché al 20%, sulle fatture delle ditte edili per i lavori di recupero. La stessa Iva era richiedibile anche sulle fatture dei direttori dei lavori e dei progettisti? E come cambia la situazione nel 2006?
No. Le spese dei professionisti erano detraibili ai sensi della legge nella misura del 36% ma non godevano dell'Iva agevolata al 10%. Nel 2006 il problema non si pone nemmeno (l'Iva resta al 20%) e comunque le spese dei professionisti e/ degli artigiani dovrebbero divenire detraibili al 41%.