ECONOMIA IN PILLOLE

CONSIGLI

RISANIAMO LO STATO

LE SCELTE STRATEGICHE :

Per aiutare gli enti locali ad avere una corretta gestione del loro patrimonio concesso a terzi e ad utilizzare il patrimonio posseduto come leva economica e finanziaria per supportare le politiche di investimenti, e che tale strumento possa essere rappresentato dalle società di spin off immobiliare ovvero da società interamente possedute dagli enti locali alle quali essi trasferiscono o vendono i patrimoni posseduti.

Prima di analizzare tale società e tutti gli aspetti è necessario fare un punto della situazione e porsi degli obiettivi, valutando i vantaggi e gli svantaggi che deriverebbero da tale operazione.

Tre Obiettivi:

Ridurre il costo del debito

Ridurre lo stock del debito

Ridurre la rigidità strutturale del bilancio

Due scelte strategiche :

* La ristrutturazione del debito;

* Lo SPIN-OFF immobiliare;

Scarso rendimento per:

* Affitti a canoni bassi;

* Concessione gratuita ad associazioni

* Elevati oneri per le manutenzioni connessi alla vetustà del patrimonio

* IVA non recuperabile

* Influenza negativa sul Patto di Stabilità

Dare autonomia giuridica al Patrimonio attraverso lo SPIN-OFF immobiliare

I VANTAGGI OPERATIVI

1. MAGGIOR EFFICIENZA GESTIONALE : è indubbio l’accrescimento di efficienza gestionale che si ottiene enucleando l’investimento immobiliare dal patrimonio dell’ente e preponendo alla sua gestione un management adeguato, affrancandolo dai condizionamenti che inevitabilmente la gestione nell’ambito dell’ente comporta;

2. RIVALUTAZIONE DEL PATRIMONIO : nel bilancio dell’ente i cespiti patrimoniali sono esposti a valori esigui e fuori mercato, corrispondenti a quelli catastali. L’operazione di trasferimento dall’ente alla società di gestione permette la possibilità di valorizzare il patrimonio, ed esporlo conseguentemente, nei successivi bilanci, al suo valore corrente, dando così piena evidenza alla reale dimensione dell’investimento in atto.

I VANTAGGI FISCALI

1. DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IN REGIME IVA : le cessioni di immobili sono assoggettate ad IVA in luogo dell’imposta di registro proporzionale. Tale fattispecie è apprezzata dagli operatori immobiliari in quanto la transazione ha oneri accessori inferiori mediamente del 10%. Ciò permette di ottenere offerte di importo più elevato;

2. DETRAZIONE DELL’IVA : possibilità di evitare l’onere dell’I.V.A. sulle spese di manutenzione e gestione del patrimonio immobiliare nonché sulla costruzione di opere pubbliche. Infatti, mentre per l’ente locale l’I.V.A. rappresenta un costo, la società di gestione può recuperarla, ottenendo così un risparmio differenziale pari all’aliquota d’imposta (generalmente il 20%).

I VANTAGGI STRATEGICI

1. FLESSIBILITA’ GESTIONALE : il trasferimento del patrimonio alla società di gestione può essere accompagnato anche dal trasferimento di alcuni mutui. Tale aspetto produce l’effetto di alleggerire ulteriormente la spesa corrente;

2. LEVA FINANZIARIA : le società di gestione del patrimonio normalmente hanno un capitale sociale consistente. Possono perciò procede a reperire autonomamente ulteriori risorse finanziarie da destinare, ad esempio, ad investimenti infrastrutturali sul territorio;

3. LEVA AZIONARIA : possibilità di aprire le possibilità di investimento a soci privati.

Spieghiamo meglio in cosa consiste lo Spin Off.

In primis la società di spin off immobiliare rappresenta un grande supporto al problema della corretta gestione del patrimonio concesso a terzi perché separa in capo agli enti il ruolo del proprietario immobiliare dal soggetto deputato istituzionalmente a farsi carico della protezione di determinate categorie di cittadini. Il Comune o la Provincia infatti fanno fatica ad esercitare in modo forte e rigoroso il proprio ruolo di proprietari immobiliari perché sono anche quelli che istituzionalmente devono proteggere e tutelare i portatori di bisogni particolari. A volte però si deborda e si arriva anche a tutelare chi di questa tutela non avrebbe bisogno. La società di spin off immobiliare separa questi due ruoli del Comune: il ruolo di protezione delle categorie più bisognose resta in capo all’Amministrazione comunale mentre il ruolo di proprietario dell’immobile passa in capo alla società. La società, soggetto dotato di autonomia giuridica e patrimoniale diverso dal Comune, può in questo modo esercitare con maggiore tranquillità il ruolo di proprietario cioè può attivare tutte quelle azioni - al pari di qualsiasi altro soggetto - che sono finalizzate a riscuotere i canoni di locazione e a valorizzare e gestire gli immobili.

Il secondo punto di forza davvero importante legato alle società di spin off immobiliare è che esse, interamente partecipate dall’ente locale, rendono bancabile il patrimonio dell’ente.

Trasferire il patrimonio del Comune ad una società di intera proprietà dell’ente comunale consente a questa società al pari di tutte le altre società di diritto privato di poter offrire in garanzia il patrimonio posseduto per attivare mutui e quindi per sostenere le politiche di investimento dell’ente. Questa potrebbe sembrare una banalità ma è una grande leva che gli enti locali possono utilizzare oggi.

Ci sono secondo me altri due vantaggi connessi alla società di spin off immobiliare.

La prima è che nel trasferimento dei cespiti dal Comune alla società e attraverso le perizie che sono necessarie per compiere questo trasferimento si può far emergere il vero valore dei beni. Molto spesso il valore dei beni è riportato negli inventari degli enti ai valori catastali o a valori che sono indubbiamente molto lontani dai valori di mercato. Attraverso le perizie che sono necessarie per questo trasferimento si può invece far emergere quello che è il valore vero degli immobili e quindi aumentare la capacità di credito dell’ente locale attraverso la propria società.

Un ultimo vantaggio strategico legato alla società di spin off immobiliare è che questa società nel tema della detenzione, gestione, utilizzo e valorizzazione del patrimonio ha il proprio core business, cioè la propria attività prevalente. La conservazione, l’utilizzo e la valorizzazione del patrimonio non è più una delle tante cose che deve fare il Comune ma il Comune si dota di uno strumento che è specializzato su questo tema, che dedica tutto il proprio impegno e le proprie competenze specifiche alla detenzione, alla valorizzazione e all’utilizzo dei suoi cespiti.

Questa non è una banalità ma è una cosa davvero importante sotto il profilo della capacità di organizzare bene gli interventi di manutenzione e della corretta gestione economica di questi beni ed è anche importante l’utilizzo del patrimonio pubblico come strumento per incentivare i processi di riqualificazione urbana.

Fino a poco tempo fa, ma anche oggi in larga parte del Paese, quando si vuole attivare un processo di riqualificazione urbana molto spesso - se non sempre - la presenza di patrimonio pubblico in quelle aree diventa causa ostativa rispetto ai processi di trasformazione.

Io credo che l’individuazione di un soggetto deputato alla gestione del patrimonio consenta di acquisire quelle competenze che permettono di far si che la presenza di una proprietà pubblica all’interno di un’area oggetto di riqualificazione non solo non sia più una causa ostativa all’attivazione dei processi ma possa diventare invece un motore e un incentivo all’attivazione degli stessi.

Oltre a questi vantaggi diretti per l’ente locale ci sono dei vantaggi di natura fiscale che io voglio trattare molto velocemente ma che sono molto importanti. Attraverso le società di spin off immobiliare in materia di manutenzione ad esempio gli enti recuperano l’IVA ovvero il 20% del costo, il che non è una banalità in questo clima di vacche magre. Inoltre quando gli enti intendono vendere i propri cespiti e lo fanno attraverso una società di spin off immobiliare la vendita è una vendita soggetta ad IVA mentre se vende direttamente il Comune la vendita è soggetta ad imposta di registro.

Se vende il Comune per l’operatore che acquista l’11% rappresentato dall’imposta di registro è certamente un costo mentre se invece vende la società deputata dal Comune l’IVA è recuperabile dall’operatore ed è quindi presumibile che egli sia disponibile a pagare un prezzo più alto.

Ma il vantaggio più grande dal punto di vista fiscale è quello legato alla neutralità del passaggio dei beni fra il Comune e la società di spin off immobiliare. Questa neutralità era stata già sancita dalla Finanziaria del 2004. Oggi è stata parzialmente limitata dalla Finanziaria del 2005, che stabilisce che questa neutralità vale solo per le società di cartolarizzazione, ma le società di cartolarizzazione sono delle normali S.r.l. per le quali è sì necessario fare alcuni adempimenti - va individuato il patrimonio oggetto di cartolarizzazione e va segnalata la costituzione della società al Ministero degli Interni - però di fatto non comportano conseguenze pratiche rilevanti.

Quindi oggi i Comuni in regime di neutralità fiscale possono trasferire i propri beni ad una società e nel caso poi che la società di spin off immobiliare venda alcuni di questi cespiti le plusvalenze generate in capo alla società per la vendita di questi cespiti non sono tassabili. Quindi ci sono concreti vantaggi fiscali che hanno una rilevanza economica straordinariamente importante.

Quali sono gli strumenti per realizzare queste società? In primis la delibera del Consiglio Comunale con la quale l’ente assume questa decisione e approva il progetto strategico di valorizzazione del patrimonio e poi alcuni documenti come lo statuto della società, l’elenco dei beni – che deve specificare quali di questi beni faranno parte del cosiddetto patrimonio separato ovvero di quello oggetto di cartolarizzazione – il piano industriale e la convenzione. Mi voglio soffermare un attimo soltanto su questi ultimi due elementi.

La convenzione è lo strumento attraverso il quale l’ente locale nei rapporti con la propria società di spin off immobiliare continua ad esercitare il proprio ruolo di decisore politico. Una delle obiezioni che viene sollevata a questi processi nei Consigli Comunali è che quando si porta fuori qualcosa dal Comune e lo si affida ad una società anche se questa società è tutta pubblica si esautora il Consiglio Comunale. Non è così, il Consiglio Comunale non conterà più se noi non saremo in grado di regolamentare in modo corretto le relazioni fra il Comune, i suoi Organi e questa società. Se noi andiamo a scrivere una convenzione o un contratto di servizio che disciplina queste relazioni e che esplicita le finalità attese dal Comune, le modalità di controllo e di intervento e quali sono le informazioni che la società deve rendere al Comune secondo me non solo il Comune continua ad esercitare il suo ruolo di decisore politico rispetto a queste attività ma molto probabilmente rafforza il suo ruolo rispetto alle modalità di gestione economica di questi beni. Io comunque non ho mai sentito Consigli Comunali che si occupassero della necessità di individuare indicatori di qualità rispetto al livello di manutenzione del proprio patrimonio. Questi sono tutti temi che possono essere correttamente disciplinati da una buona convenzione o da un buon contratto di servizio.

Oggi la normativa consente agli enti locali di creare società di spin off immobiliare ma questo non vuol dire che sempre la società di spin off immobiliare rappresenti la soluzione dei problemi. Occorre fare uno studio per capire quali sono gli eventuali vantaggi di cui il Comune può beneficiare attraverso la costituzione di una società di questo tipo, capire quali sono le convenienze economiche dell’Amministrazione comunale e capire se ci sono in prospettiva le condizioni per restituire gli eventuali crediti che vengono attivati attraverso la concessione in garanzia dei cespiti di proprietà dell’Amministrazione Comunale. Il piano economico e finanziario è lo strumento fondamentale che mette in condizione l’ente locale di decidere consapevolmente rispetto a questa scelta. Da questo punto di vista esso diventa quindi uno strumento fondamentale.

Chiudo dicendo che oggi credo che gli strumenti per passare ad una gestione attiva, concreta ed economica delle masse patrimoniali degli enti locali ci siano. Gli strumenti sono le società di trasformazione urbana e le società di spin off immobiliare.

Servono due condizioni nei nostri enti perché questi strumenti possano essere adottati e possano funzionare. Il primo è la volontà politica: la volontà degli Amministratori che deve essere indirizzata fortissimamente ad una gestione rigorosa del patrimonio pubblico. La seconda sono le competenze: le competenze della struttura per gestire strumenti non abituali per il mondo della Pubblica Amministrazione come le società, gli statuti, i regolamenti, i patti parasociali come nel caso delle società di trasformazione urbana, ecc. Su queste competenze si deve lavorare in modo da acquisirle perché quella del patrimonio è una grande leva che gli enti locali hanno e che devono imparare ad usare.