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Circolare ai Presidenti delle Università Agrarie e ASBUC del Lazio

ROMA, 11 Febbraio 2009

Ai Presidenti delle Università Agrarie e ASBUC del Lazio Oggetto: Art. 8 L.R. 1/1986 e successive modificazioni . Cari colleghi, torna di attualità, quasi come la fioritura delle mimose in questi tempi, la questione del valore da attribuire ai terreni divenuti edificati per la realizzazione su di essi di un immobile abusivamente realizzati. I terreni pubblici di demanio civico edificat, ovviamente mediante la realizzazione di immobili abusivamente realizzati, non potendosi legittimare, mancando i requisiti di cui all’art. 9 della L.1766&1927, debbono essere “sistemati” mediante la procedura prevista dall’art. 8 della L.R.1/1986 e successive modificazioni. A tal proposito, l’ente esponenziale della collettività (Università Agraria,ASBUC o Comune) provvederà , mediante un tecnico all’uopo nominato, (perito demaniale, tecnico incaricato o tecnico comunale per i comuni) a far redigere una perizia di stima che dovrà essere redatta sulla base del valore attuale del bene da alienare. ( Corte Costituzionale n. 83/1196 ) . A tal proposito giova ricordare che “ove si proceda a liquidazione degli usi civici su terreni che comunque abbiano acquisito carattere edificatorio, i fondi sono stimati secondo il loro valore attuale.” Questo vuol dire che anche il valore dei diritti insistenti su terreni privati gravati (pascolo, legnatico, ecc.ecc. deve essere calcolato con riferimento al maggior valore del terreno divenuto tale in ragione della propria condizione edificatoria .( Corte Costituzionale n. 83/1196 ) . Quali possono essere i parametri economici ai quali il perito demaniale o tecnico incaricato può fare riferimento? Possono essere presi in considerazione diversi parametri che, ovviamente cambiano da comune a comune da zona a zona di uno stesso comune. Uno degli elementi da valutare è quello stabilito dai consigli comunali che a norma dell’Art. 172 lettera “C” del D.Lgs 267/2000, prima dell’approvazione della delibera di bilancio di previsione, debbono pronunciarsi sul valore delle aree fabbricabili ( o che abbiano acquisito carattere edificatorio) nel proprio comune . (art. 172 lettera c la deliberazione, da adottarsi annualmente prima dell'approvazione del bilancio, con la quale i comuni verificano la quantita' e qualita' di aree e fabbricati da destinarsi alla residenza, alle attivita' produttive e terziarie - ai sensi delle leggi 18 aprile 1962, n. 167, 22 ottobre 1971, n. 865, e 5 agosto 1978, n. 457, che potranno essere ceduti in proprieta' od in diritto di superficie; con la stessa deliberazione i comuni stabiliscono il prezzo di cessione per ciascun tipo di area o di fabbricato). Vi sono casi in cui, alcuni periti demaniali, redigono le perizie sulla base di valori di poco superiori ai valori agricoli medi (VAM) rivalutati secondo l’indice ISTAT. Questo è un sistema sbagliato, assolutamente illegale, che ha come risultato quello di danneggiare l’ente a tutto vantaggio dei privati che, dopo aver occupato un terreno della collettività, lo acquisiranno per pochi spiccioli. In questi casi, la Corte dei Conti potrebbe portare noi amministratori a subire condanne per aver prodotto danno economico all’ente . Altro aspetto da valutare è quello della riduzione dei prezzi di perizia , come stabilito dall’art. 8 comma 6 della L.R. 1/1986 dopo le modificazioni apportate dalla L.R.n.6/2005. Alcuni Periti demaniali, in questo caso, dopo aver redatto una perizia con i criteri negativi del VAM rivalutato ISTAT, propongono anche una riduzione del valore stimato, con il criterio di quanto stabilito dalla L.R.1/1986 prima che venisse modificata dalla L.R.6/2005. Ancorché tale normativa fosse ancora in vigore, non spetterebbe comunque al perito demaniale di proporre la percentuale di riduzione da apportare alla perizia dallo stesso redatta. Infatti, anche con la vecchia normativa, la riduzione era una competenza del Consiglio dell’ente che, come ricorderete non poteva ridurre la perizia di una percentuale superiore al 40% . ( In alcuni casi, la Regione Lazio, con dolo e colpa grave, assumendo un comportamento viziato da contraddittorietà da caso a caso, in netta contrarietà al rispetto del principio di vigilanza stabilito dal DPR n. 77/1976, ha autorizzato riduzioni fino al 50% e oltre) . Dopo l’entrata in vigore della L.R. n.6/2005, è l’articolo 8 comma 6 è stato introdotto un altro concetto di riduzione (abbattimento) del prezzo di stima. In questo caso tale procedura, viziata da incostituzionalità stante la sentenza citata in premessa, sarà possibile ridurre la predetta stima soltanto quando ricorrono le condizioni di cui al comma 6 dell’art. 8 citato. Anche in questa circostanza però occorre stare molto attenti. Infatti vi sono alcuni periti (anche in questo caso, ovviamente, con la complicità dell’ Ufficio regionale agli Usi civici) che hanno deliberatamente violato la legge, accettando come reali, dichiarazioni false presentate dai proponenti l’alienazione, ove si dichiarava che i detti immobili erano stati realizzati prima del 1° settembre 1967. I periti demaniali, senza entrare nel merito di quanto dichiaravano i proponenti l’alienazione (coloro che hanno realizzato gli immobili abusivi) , hanno proposto perizie ridotte dell’80% rispetto al prezzo stimato, divenendo complici (a volte i veri ispiratori) di una gravissima truffa ai danni dell’ente esponenziale della collettività, titolare dei beni e dei diritti. Si ricorda che per le opere ultimate anteriormente al 1° settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma della L. 17 agosto 1942, n. 1150 , e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui ai commi primo e terzo del citato articolo, conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell'articolo 34 della nominata legge 47/85 . La data del 1° settembre 1967 è una sorta di spartiacque che consente di accettare come sanato di fatto, condonato ai sensi della vigente normativa, e quindi in regola con le norme urbanistiche vigenti (art. 8 comma 1 lettera a) L.R.1/1986 modificata dalla L.R.n.6/2005), un immobile ultimato entro quella data . L’alienazione di cui al comma 1, lettera a), può infatti essere effettuata a condizione che le costruzioni siano state legittimamente realizzate o che siano condonate ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria di abusi edilizi . In questo caso però NON sono applicabili i benefici di cui al successivo comma 6 del medesimo art. 8 . Nonostante ciò, la Regione ha esaminato tali deliberazioni senza entrare minimamente nel merito delle stesse, ed ha permesso l’abbattimento del prezzo di stima, pur non ricorrendo i criteri di cui al citato comma 6 . Perché in questa circostanza la Regione è complice ? La stessa L.R. , all’art. 8 comma 6 così si esprime: “Qualora, successivamente all'acquisto di un terreno, effettuato con contratto di compravendita registrato e trascritto, sopravvenga l'accertamento dell'appartenenza del terreno medesimo alle categorie di cui all'Art. 39, comma 2, del regio decreto 26 febbraio 1928, n. 332, concernente il regolamento di esecuzione della legge sul riordino degli usi civici, e si tratti di costruzione destinata a prima casa gia' eseguita o da eseguire, l'acquirente ha facolta' di consolidare l'acquisto a titolo oneroso. La richiesta dell'acquirente deve essere corredata della copia dell'atto di compravendita e dell'eventuale provvedimento di concessione edilizia. Ricevuta la richiesta, l'ente interessato, con deliberazione motivata soggetta ad approvazione della Regione, stabilisce, a titolo conciliativo, una somma che deve essere ridotta fino all'ottanta per cento del valore del terreno. Approvare un atto deliberativo, ( non parliamo del controllo di legittimità ex Co.Re.Co.) in questo caso, significa entrare nel merito dello stesso e verificare anche la veridicità di quanto in esso riportato, al pari di quanto avrebbero dovuto fare i periti demaniali quando si fossero trovati di fronte ad una dichiarazione del proponente l’alienazione (che in alcuni casi nominava i medesimi periti) ove si dichiarava appunto il periodo di realizzazione dell’immobile abusivo. In molti casi sarebbe bastato verificare un’aerofotogrammetria per accertare il contrario, ovvero “fare un volo” con il programma Google Earth per accorgersi della falsità della dichiarazione resa dal proponente . Questa associazione ha denunciato alla Procura della Repubblica il comportamento dei periti demaniali “negligenti” ed ha richiesto che l’indagine fosse allargata anche al comportamento della Regione per tutto il territorio regionale dove situazioni analoghe si sono verificate. Ricordate però, che i maggiori responsabili dell’esatta applicazione della normativa, siete voi amministratori. L’ente agrario è come un bambino messo nelle vostre mani e spetta a voi tutelarlo nei suoi diritti . Ricordatevi ancora un’altra cosa; i periti demaniali, spesso, operano secondo tradizione con metodologie che nel tempo hanno sempre usato e che hanno prodotto danni enormi ai nostri enti. Tanti di loro, non conoscono neppure l’ attuale normativa e continuano ad operare secondo quanto stabilito dalla L.R.1/1986, ignorando le modificazioni ad essa apportate dalla L.R. 6/2005 di cui si è detto in precedenza. Tali periti, spesso, attingono a lavori eseguiti da loro colleghi, che sono riusciti a procurarsi in qualche maniera, usando procedure non più applicabili. Addirittura, in alcuni casi, sono essi stessi a riportare le riduzioni nelle perizie in una misura che decidono secondo criteri dai medesimi stabiliti. Ricordo che le riduzioni (abbattimenti) possono essere applicate soltanto ove sussistano le condizioni di cui al comma 6 del predetto articolo 8 della legge regionale in argomento, previa deliberazione degli Organi amministrativi dell’ente (Il Consiglio trattandosi di alienazione di patrimonio) dopo aver VERIFICATO ed ACCERTATO che sussistono le condizioni di cui al citato comma 6 . Quello che voglio dirvi è che se i lavori redatti dai periti demaniali, se non vi soddisfano , per qualità e valore, i primi ad osservarli dovete essere voi amministratori quali primi difensori degli interessi degli enti che amministrate e degli utenti che rappresentate. In tante occasioni, il lavoro dei periti demaniali infatti è approssimativo, incompleto e confusionario. Non tutti i nostri amministratori però sono in grado di recepirlo , fidarsi del perito demaniale regionale, partendo dal presupposto che in quanto nominato dalla Regione egli sia il portatore della verità e del sapere a volte si è verificato un errore. Ci sono stati periti demaniali che hanno gettato nella rovina più completa le Università agrarie ed i loro amministratori, a causa di perizie sbagliate, copiate e ricopiate, poi ritirate dalla Regione quando ormai erano stati prodotti danni incalcolabili, senza che fossero stati effettuati gli opportuni accertamenti storico-catastali . Dietro la nomina dei periti demaniali , a volte, ci sono movimenti strani dei quali ci si rende conto soltanto dopo aver ricevuto le relative parcelle da liquidare. Ricordate il principio sempre valido, che i terreni edificati, debbono essere valutati secondo il loro valore attuale (valore di area edificabile poiché edificata), mentre il valore dei terreni agricoli deve essere calcolato , almeno sulla base del valore agricolo medio (V.A.M.), rilevabile mediante i dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate, per ogni singolo comune. Cari colleghi, mi auguro che quanto sopra espresso possa servire a chiarirvi alcuni aspetti poco chiari nel nebuloso mondo dei periti demaniali, delle terre edificate e, soprattutto, della famigerata legge regionale n. 6/2005 di “storaciana” memoria che però, a ben vedere, non dispiace neppure a Marrazzo. In ogni caso, vi confermo la piena disponibilità gratuita della nostra Associazione per qualsiasi dubbio possa venirvi nell’applicare la normativa in argomento. Un caro affettuoso saluto. Marcello Marian LI 11-02-2009

Fonte : ARUAL