Case da Abitare

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Se ci si scambia due immobili, si pagano meno imposte. Questo è il succo dei vantaggi della permuta, che consiste quindi nel fatto che due soggetti siano contemporaneamente acquirenti e venditori, stabilendo quasi sempre una certa cifra come conguaglio, che chi compra l’immobile di maggior  valore verserà a chi prende quello di valore minore. L’agevolazione consiste nel fatto che le imposte si calcolano solo sul bene immobiliare soggetto al tributo maggiore (e non su entrambi). E’ applicabile solo, però, a patto che entrambi gli immobili siano soggetti non a Iva, ma ad imposta di registro (quindi, nella grande maggioranza dei casi, solo agli scambi tra privati).

Ai sensi dell’articolo 1554 del codice civile, le imposte si suddividono a metà, tra i due soggetti (non importa quindi chi ha comprato il bene di maggior valore). Tuttavia niente vieta che i due contribuenti stabiliscano tra di loro una diversa (e più equa) spartizione. Non è per niente detto che l’immobile su cui gravano più tributi per la compravendita sia quello per cui si è denunciato un maggior valore al rogito: pensiamo ad esempio al caso in cui uno dei due contraenti abbia diritto all’acquisto con le agevolazioni prima casa e l’altro invece no. Come tutti i trasferimenti immobiliari la permuta deve  essere stipulata per iscritto pena la nullità:per atto pubblico o per scrittura privata autenticata poi trascritta con  l’intervento di un notaio. Non è invece obbligatorio (anche se consigliato) che dall'atto risulti il pagamento dell'eventuale conguaglio in denaro: e ammessa, in caso di liti successive, la prova testimoniale. Un’informazione in più: l’imposta di registro pagata a suo tempo per la permuta si può comunque scalare da quella di un futuro acquisto, fruendo del cosiddetto “bonus per la prima casa”, a patto naturalmente che entrambe le volte si compri godendo appunto delle agevolazioni “prima casa”. Nessuna norma infatti lo esclude.

La forma di permuta più diffusa è il contratto con cui il proprietario di un’area edificabile la trasferisce all’impresa che costruirà un palazzo in cambio di uno o più appartamenti che verranno realizzati: in questo caso non si godono, purtroppo, delle agevolazioni fiscali previste per la permuta (perché uno dei contraenti è soggetto a Iva). In compenso chi acquista come prima casa un appartamento così permutato potrà avere l’Iva ridotta al 4% , ma solo al momento del trasferimento definitivo dell’immobile realizzato (Cassazione sentenze n. 5297/2001 e n. 9150/2000). L’acquisto in nuda proprietà di un immobile, se a scopo di investimento, pur rappresentando una piccola frazionedel mercato immobiliare, ha avuto negli ultimi anni una certa espansione, grazie al boom del mattone.

Per capire di cosa si tratti, occorre parlare di ciò che non si compra, cioè dell’usufrutto. Quest’ultimo consiste nel diritto di usare una casa o un terreno e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli  coltivati). L'unica cosa che manca è la semplice proprietà formale, o, in linguaggio giuridico, la "nuda proprietà", appunto. Quindi, quando esiste un usufruttuario c'è anche un nudo proprietario e viceversa. Quasi sempre l’usufrutto è valido vita natural durante. Quindi l’unico vantaggio del nudo proprietario consiste nel divenire proprietario pieno quando l’usufruttuario passa a miglior vita. Lo si diventa senza pagare tributi, tranne quelle di  registrazione sull'unione, detta "consolidamento", tra usufrutto e nuda proprietà. Vantaggi di mercato. L’acquisto della nuda proprietà garantisce a chi compra uno sconto, spesso abbastanza consistente, sul prezzo di mercato dell’immobile. A vendere è quasi sempre una persona anziana e senza parenti stretti, che così si guadagna una somma interessante senza per questo dover rinunciare ad utilizzare la propria casa. L’entità dello sconto dipende strettamente dall’età del venditore,dal suo stato di salute e talora, anche dal suo sesso (le statistiche insegnano che le donne vivono di più).  Esistono anche altri diritti, simili all'usufrutto ma un po' più deboli. Il più diffuso, quando si parla di immobili, è il diritto di abitazione. La casa si può abitare, ma non si può goderne i frutti, cioè la rendita derivante da un affitto. Il diritto di abitazione è spesso preferito da chi compra in nuda proprietà rispetto all’usufrutto, soprattutto quando l’immobile interessato è una seconda casa. Infatti, il titolare dell’usufrutto può affittare, e così il proprietario, al suo decesso, potrebbe trovarsi un inquilino che occupa la casa per anni. Se lo desiderate contattateci scrivendo a info@abitarecinisello.it.  Giuseppe Lovaglio