Creato da: venderecase il 14/09/2005
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Post n°26 pubblicato il 05 Luglio 2007 da venderecase
Mercato: a chi affido l’immobile per venderlo o affittarlo a cura di Manuela Stucchi
Post n°25 pubblicato il 01 Luglio 2007 da venderecase
Nel mio girovagare nel web ho letto un lungo articolo su mentecritica: (http://www.mentecritica.net/mi-casa-es-su-casa/consumo-criticamente/settantasette/271 ) mi sorgono spontanee un paio di considerazioni sull'articolo, che riguarda gli agenti immobiliari. Sono un Agente Immobiliare (AI per brevità) dal 1987, ho sempre lavorato con responsabilità. Negli anni ho maturato la consapevolezza dell'importanza del mio lavoro, ho imparato ad ascoltare le persone, aiutandole nella scelta della casa, con l'analisi della situazione finanziaria e confrontandola con le esigenze; a volte ho sconsigliato l'acquisto motivando o indirizzandolo verso una più opportuna offerta. Nel lungo articolo, molto ben scritto e comunque condivisibile, ci sono alcune imprecisioni: si citano gli articoli del codice civile che regolamentano la professione del mediatore……. mai sentito parlare della legge 39 del 1989 e le successive? Alla fine comunque l’autore si chiede e si risponde sulle motivazioni per le quali una persona dovrebbe rivolgersi ad una agente immobiliare, provo a dare qualche risposta, iniziando da una affermazione: INNANZI TUTTO CI SI DEVE RIVOLGERE AD UN AGENTE ISCRITTO ed esperto del mercato, il quale svolge un ruolo importantissimo; a ciascuno il suo ruolo, ad esempio il notaio sovrintende alle fasi conclusivi di un accordo di compravendita predisponendo e facendo sottoscrivere l'atto (finale) di compravendita e, qualche volta, durante la lettura (partecipare è un dovere e comunque si riceve un ritorno d'immagine e di professionalità) si verifica che le parti mi guardassero per supporto e conferma degli accordi, e/o chiedessero la “traduzione” degli articoli e/o delle espressioni utilizzate. In sostanza l'AI DEVE essere un consulente completo, competente ed esperto, deve conoscere ogni aspetto finanziario (capacità d’analisi e proposta qualificata), tecnico (ispezioni catastali e regolarità urbanistica), giuridico (aspetti del diritto quali le tipologie contrattuali e legali, regole e disposizioni per le compravendite), non ultimo DEVE CONOSCERE tutti gli aspetti commerciali (conoscenza delle migliori tecniche di comunicazione, marketing, ecc…), DEVE saper valutare gli immobili di chi intende vendere la propria casa, non è un caso che con l’evolvere della professione, si affacciano nuove specializzazioni, sempre più ricercate come gli Esperti Valutatori (agenti immobiliari con particolari caratteristiche), utilizzati da istituzioni quali i Tribunali e Banche. L’AI è importante per gli accordi preliminari, anche in seguito della finanziaria 2007, nella quale è riconosciuto dallo stato quale figura UNICA per la mediazione immobiliare, incaricando il notaio di segnalare gli abusivi, cioè coloro che incassano una provvigione, anche se camuffata da consulenza. Anche se lo stesso stato scivola sulle liberalizzazioni selvagge compromettendo la tutela del consumatore e del professionista onesto, in regola con le leggi. Poco si parla o si scrive e quando si descrivono azioni poco edificanti si parla degli agenti immobiliari, che pensano solo alle proprie altissime provvigioni, non considerando chi non ha nulla da perdere, non è citato da nessuna legge (quindi con nessun dovere) spesso coinvolto in faccende poco chiare, come quelle citate nell’articolo di cui sopra. GLI ABUSIVI, i cosiddetti “consulenti” questi sì che meriterebbe l’approfondimento e l’attenzione, da parte degli organi competenti, leggi ad hoc o almeno l’applicazione delle esistenti. La corretta attività dell’Agente Immobiliare merita l’approfondimento, essa deve essere mirata principalmente agli accertamenti preliminari alla vendita di qualunque immobile, in particolare per la situazione ipotecaria, la proprietà, le ispezioni catastali e comunali, al fine di riscontrare la correttezza della documentazione e poter stabilire le tempistiche necessarie per la stipula del rogito. Se ad esempio in una compravendita ove siano stati presi accordi per le tempistiche, ristretti e/o molto rigidi e magari collegate ad altre compravendite con l'incasso di caparre ed acconti prezzo consistenti, si scopre quando si và dal notaio che esistono formalità ipotecarie o della proprietà (ad esempio la vendita con minori proprietari) che richiedono tempi lunghi per la stipula del rogito, sono guai, disagi e rischi enormi. Un buon AI in seguito alle verifiche, potrà impostare una buona campagna pubblicitaria per proporre e trovare il miglior cliente: non solo chi paga di più, piuttosto colui che vedrà maggiormente soddisfatte le proprie esigenze o le proprie aspettative dall’offerta proposta. Vorrei attirare l'attenzione sulla cattiva abitudine che hanno AI e venditori di affidare più incarichi, molto spesso verbali a più agenzie generando confusioni, incertezze e spesso una dannosa concorrenza tra le agenzie che non avranno nessun interesse a soddisfare le aspettative del venditore, l’obiettivo sarà raccogliere la prima proposta che capita, con lo scopo d’impegnare il venditore; sottolineo che spesso non è la più conveniente; pensiamo al venditore che s'impegna con un acquirente, in una proposta condizionata all'ottenimento di un mutuo magari del 110% (casa + spese) perdendo la possibilità di vendere ad un cliente più “solido”; o ai privati che non capiscono il motivo di tale atteggiamento; vi assicuro che la cosa capita più spesso di quel che si può immaginare. Altro punto che mi sta a cuore: non credo che la professionalità sia prerogativa dei franchising, anzi penso che spesso ci sia troppa uniformità con annullamento della personalità, che invece è una risorsa enorme. Sicuramente è importantissima la formazione e l'esperienza, oggi le associazioni sono più attente all'argomento, anche se poco fanno per la tutela del consumatore nel rispetto del professionista che bene ha operato. Infine non credo che gli AI siano contrari all'incasso delle provvigioni al rogito, se serve a dare sicurezza e tranquillità al cliente anche se deve esserci la sicurezza dell'effettivo incasso, come viene stabilito. Per mio conto ho aderito ad un programma, assolutamente gratuito per i clienti, di fideiussione assicurativa per le caparre versate, con obbligo della restituzione delle provvigioni incassate se non viene stipulato il rogito a causa del venditore. Non sono l'unico ad operare onestamente anzi, penso che la maggioranza degli agenti si adoperi con trasparenza e serietà, trovo che sia giusto esprimere le proprie opinioni, riservando magari lo stesso spazio alle eventuali repliche. Tutta l’attenzione e gli sforzi dovrebbero essere rivolti essenzialmente verso i soliti furbi e la e la disonestà che spesso e purtroppo ci contraddistingue in Italia. Giuseppe Lovaglio direzione@interlineaweb.it
Post n°24 pubblicato il 30 Dicembre 2006 da venderecase
Risparmiare per l’acqua calda e per il riscaldamento è un esigenza di molti, sono venuto a conoscenza di un’innovativo sistema che, a costi competitivi, rispetto ai tradizionali pannelli fotovoltaici fornisce energia, per ora “solo” per il riscaldamento (acqua ed ambientale) molto interessanti. Maggiore informazione sarebbe utile, anche se a volte le novità giungono da artigiani con una mente quasi prodigiosa, capace di progettare e realizzare questi sistemi di energia alternativa. Secondo me ciò dimostra che la ricerca necessita si di ingenti risorse ma tra le quali non bisogna dimenticare: la capacità di sognare, l’intuito e la voglia di realizzare, per fortuna non tuti si fermano a constatare quanto sarebbe utile quella cosa o idea. Loro, tanto di cappello, LA FANNO!!! Fra le diverse proposte avanzate nel campo delle energie alternative, si segnala per prestazioni e rapporto costi-benefici, il concentratore SOLARE: si tratta di una parabola mobile (segue l’andamento del sole) ne concentra i raggi in un punto che ha una concentrazione di circa 120 soli. In questo modo si possono produrre temperature di esercizio di 800/1000° C per 40.000/80.000 Kcal/giorno. Per questo motivo, il sistema solare può venire allacciato in parallelo ai sistemi tradizionali di riscaldamento, senza speciali congegni di regolazione e controllo. Inoltre, poiché segue costantemente il sole, ha il vantaggio di essere sempre esposto in modo ottimale, e quindi di utilizzare al massimo l’energia incidente; mentre i sistemi piani o a parabola fissa all’alba e al tramonto (cioè nelle ore di maggior richiesta) presentano punti morti. Per eventuali informazioni scrivetemi Geom. Giuseppe Lovaglio Perito ed Esperto valutazioni Immobiliari info@abitarecinisello.it
Post n°22 pubblicato il 15 Dicembre 2006 da venderecase
Contratto preliminare: caparra confirmatoria e inadempimento. Di norma nei contratti di compravendita immobiliare il promittente acquirente «In sede di sottoscrizione del preliminare - spiegano all’Ance - si obbliga a versare una certa somma di denaro (o quantità di altre cose fungibili) a titolo di caparra confirmatoria (rif. art. 1385 cod. civ.) che gli verrà restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di adempimento del contratto definitivo. Si tratta di una clausola avente la funzione di rafforzare l’efficacia del contratto dal momento che al verificarsi dell’inadempimento, a prescindere dalla prova dell’eventuale danno subito e senza dover ricorrere all’autorità giudiziaria, la parte inadempiente potrà recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o l’acquirente potrà chiedere il doppio di quella versata) che in tal modo rappresenta una sorta di liquidazione convenzionale del danno». Così facendo la parte non inadempiente può evitare le lungaggini dell’iter giudiziario e la necessità di fornire la prova dei danni subiti nell’incertezza tra l’altro dell’entità del risarcimento che il giudice eventualmente potrà assegnare. «In alternativa al recesso - spiegano all’Ance - che si configura quale rimedio stragiudiziale all’inadempimento, la parte che intende ottenere l’adempimento può invece chiedere la risoluzione giudiziale del contratto e il risarcimento dei conseguenti danni che dovranno però essere provati. Una volta optato per la richiesta all’autorità giudiziaria dell’esecuzione del contratto o della sua risoluzione, dottrina e giurisprudenza si sono spesso interrogate sulla possibilità o meno per la parte richiedente di poter in ogni caso pretendere, oltre al risarcimento dei danni, la ritenzione della caparra a maggior ragione quando la prova del danno non dovesse andare a buon fine». Esistono alcuni metodi per "assicurare la caparra" se il venditore è inadempiente, oltre all'autorità giudiziaria ad esempio stipulare una polizza assicurativa che "garantisca l'acquisto" essa viene sottoscritta dagli agenti immobiliari che non trascurano la sicurezza dei propri clienti, si tratta di una polizzafidejussoria con beneficiari gli acquirenti, per gli importi versati e sino alla data di stipula del rogito notarile, in pratica serve a garantire l'acquirente che se il venditore non stipula il rogito notarile egli potrà chiedere il rimborso di quanto versato, direttamente all'assicurazione, così facendo sarà garantito anche il venditore, in quanto il suo cliente non avrà timori a versare caparre anche consistenti, necessarie se il venditore deve a sua volta acquistare, caso molto frequente. Và comunque precisato che i casi in cui si verificano tali disguidi sono poco frequenti; comunque vale la pena di tutelarsi, sopratutto se non costa!!!
Post n°21 pubblicato il 06 Dicembre 2006 da venderecase
Immobili strumentali, come cambia la tassazione
Post n°20 pubblicato il 30 Luglio 2006 da venderecase
Non ho avuto molto tempo per dedicarmi al blog, ogni tanto il lavoro mi assorbe quasi totalmente; quel poco che rimane lo dedico copletamente alla mia famiglia ed a me stesso. Ora sono in procinto di partire per le vacanze. Mi riprometto, al rientro di riprendere il mio diario...... d'informazione, ecc..... a presto
Post n°19 pubblicato il 19 Febbraio 2006 da venderecase
Le risposte dell'esperto immobiliare, ai quesiti poste dai lettori a info@abitarecinisello.it . Riporto l'articolo pubblicato sul giornale di Cinisello "La Città" nella rubrica abitarecinisello.it, utili non solo a cinisello, se volete curiosare nel sito in costruzione cliccate www.abitarecinisello.it . 2. L'onorario all'agenzia immobiliare va pagato alla firma del rogito o a quella del compromesso di acquisto? 3. Se in un palazzo l'acqua fa fatica ad arrivare agli ultimi piani, e sarebbe necessaria l'installazione di un autoclave (un apparecchio che pompa l'acqua), come si può costringere il condominio a metterla? 4. So che a tutto il 2005 era possibile chiedere l'Iva agevolata, al 10% anziché al 20%, sulle fatture delle ditte edili per i lavori di recupero. La stessa Iva era richiedibile anche sulle fatture dei direttori dei lavori e dei progettisti? E come cambia la situazione nel 2006? 5. Il proprietario di un negozio deve pagare per la manutenzione del giardino condominiale, anche se non vi ha accesso dai suoi locali? Deve inoltre pagare anche la nuova intonacatura di una facciata che dà sul cortile, su cui non ha motivo di transitare? Deve farlo, perché sia il giardino che la facciata contribuiscono al decoro dell'edificio, che accresce il valore del palazzo, locali commerciali compresi. In questo caso non vale l'articolo 1123, secondo comma, del codice civile, che afferma che le spese sono proporzionate all'uso che i condomini possono fare. 6. Nel mio palazzo il costruttore ha fatto scrivere nel regolamento che è esonerato dal pagamento delle spese condominiali per gli appartamenti ancora invenduti. E' giusto? L'ordinanza della Cassazione 10086 del 24 luglio 2001 ha ribadito il principio i condomini, nei rapporti con i professionisti (in questo caso, il costruttore) sono da considerarsi senz'altro consumatori. A questo punto prendono rilievo le norme sulle clausole vessatorie nei contratti tra consumatore e "professionista" (in questo caso il costruttore), che sono quelle che "determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto", entro le quali, ne siamo convinti, rientra la clausola in questione. Le clausole vessatorie, anche se controfirmate dal consumatore, sono nulle, quindi è come se non fossero mai esistite. Le norme sulle clausole vessatorie sono inserite negli articoli dal 33 al 38 del decreto legislativo 6 settembre 2005, n.206 (il codice del consumo). Se volete potete inviare una e-mail a: info@abitarecinisello.it riceverete sicuramente una risposta.
Post n°18 pubblicato il 23 Gennaio 2006 da venderecase
l'architettura è socialmente pericolosa?
Post n°17 pubblicato il 05 Gennaio 2006 da venderecase
L’occasione per ringraziare un lettore del suo messaggio, mi consente di approfondire un concetto sul lavoro: simpaticamente mi si fa notare che sono sempre in “caccia”, questo è senz’altro vero ma vediamo in cosa consiste la “caccia”; sono sempre alla ricerca di nuove opportunità per conoscere persone, perché da questo trae linfa il mio lavoro principale che è “vendere case” e non solo……. anche capannoni, laboratori, uffici, negozi, e qualsiasi cosa sia costruita con mattoni ed abbia un tetto; mi piace conoscere persone anche perché trovo interessante e stimolante confrontarmi con le idee del prossimo, anche se a volte può sembrare spossante; l’arricchimento che ne traggo è impagabile. Devo dire che sto trovando un riscontro che non mi aspettavo con il blog e con un’iniziativa editoriale che ho intrapreso “www.abitarecinisello.it” come spesso accade le iniziative provate per gioco e/o curiosità poi evolvono, se dedichiamo un pochino del nostro tempo, avremo risultati incredibili. Internet in questo ha un vantaggio enorme, permette di conoscere esperienze, fatti, progetti, o riflessioni di persone magari lontanissime; oltre ad offrire l’opportunità di ampliare le proprie possibilità lavorative. Tornado sull’argomento del lavoro, cerco persone interessanti perché ritengo, in primo luogo di poter offrire loro, la mia conoscenza e capacità, se esse vorranno partecipare al “business immobiliare” sempre che si abbiano le capacità; si potrà incominciare dedicando il tempo che si ha a disposizione, diventare “agenti part time” ed imparare le basi, fino a diventare essi stessi protagonisti: imparando ad acquistare e vendere, anche in prima persona, come qualche professionista, nei suoi seminari promette di insegnare (come esso ci riesca in un paio di giornate, mah). È importante, sembrerà scontato ma non è così, entrare in una azienda che abbia la struttura idonea per far crescere e tenga nella giusta considerazione le proprie risorse, dia il tempo necessario per acquisire esperienza, tecniche, ecc…… e soprattutto trovare chi vuole trasmettere le proprie capacità a chi ha voglia di apprenderle, oggi potrei definirmi “personal trainer” tanto va di moda. Ho letto alcune pubblicità, in internet e sui quotidiani di chi insegna ???? a pagamento, ed in aula come s’investe in immobili, dedicandosi solo parte del tempo libero; vado oltre, propongo di partire dal tempo libero, spiegherò come si costruiscono e gestiscono contatti, al loro fianco, ogni giorno; insegnerò ad acquisire e vendere case, e per di più…………………… li pago io! In secondo luogo, la mia è un’esigenza; ho la necessità di cedere una serie di attività che svolgo direttamente, perché la mia attività si è ampliata. In terzo luogo mi piace condividere le mie imprese ed i miei progetti, penso sia importante per qualsiasi attività una continua crescita, che può essere anche verticale e non solo orizzontale, in pratica secondo me la crescita non è solo il numero di uffici che si aprono, ma anche la qualità del lavoro che si intraprende o che si condivide. Penso che quando un azienda smette di fare progetti, innovare, migliorare ed ampliare la propria proposta, inizia la sua fase “discendente” avviandosi inesorabilmente alla conclusione della sua vita professionale. Sono troppo giovane per tirare i remi in barca e ho troppa voglia di fare, decisamente “non mi accontento” ed anzi mi sento motivato ogni giorno dal vedermi affiancato da “giovani promesse”. Spero di non essermi dilungato troppo e saluto tutti quelli che visiteranno il blog.
Post n°16 pubblicato il 02 Gennaio 2006 da venderecase
Anche oggi cerco di fornire alcune notizie ricevute da diverse fonti, mi auguro utili per chiunque acquisti o venda casa e per chiunque voglia tenersi aggiornato.
Post n°15 pubblicato il 01 Gennaio 2006 da venderecase
Quindi non aumenteranno le tasse, al rogito si dovrà dichiarare l'intero prezzo stabilito, mentre la tassazione avverrà sul "valore catastale". Quindi si perderà l'uso di dichiarare un prezzo diverso da quello concordato, per evitare tasse troppo onerose. I vantaggi che ne derivano sono fondamentali, si potranno stipulare, ad esempio, preliminari trascritti (una procedura già trattata) dai notai che garantiranno ancora maggiormente chi acquista e versa denaro, la procedura era fino ad ora poco utilizzata in quanto, per garantire l'acquirente, era necessario dichiarare il prezzo reale, quindi la tassazione risultava particolarmente gravosa perchè applicata sull'intero prezzo. Si intravede la volontà del legislatore, che intende far emergere i reali valori delle compravendite immobiliari; manovra non riuscita, ad oggi, con la riforma del catasto; di fatto nel giro di qualche anno lo stato, incrociando i dati provenienti dalle conservatorie avrà il dato reale del valore immobiliare, con eventuali proiezioni potrà estenderlo a tutto il patrimonio immobiliare Italiano, quindi potrà rivoluzionare l'imposizione fiscale, eliminando la disparità esistente con i valori catastali, ormai obsoleti. Mi auguro che la rivoluzione in atto miri al riordino dei valori ed al riequilibrio delle percentuali di tassazione applicate dagli uffici del registro, altrimenti risulterebbero elevatissime, molto più che in tutta Europa. Speriamo non sia uno strumento per fare cassa, piuttosto serva ad istituire una unica tassa per le compravendite, azzerando completamente quelle dovute per l'acquisto della prima abitazione. Giuseppe Lovaglio - Per approfondimenti, informazioni, ecc... scrivetemi a giuseppe.lovaglio@virgilio.it
Post n°14 pubblicato il 11 Dicembre 2005 da venderecase
Sono all'ordine del giorno le dichiarazioni catastrofiche sugli aumenti dei mutui. Se pur è vero che in generale, l'aumento dello 0,25% porterà un incremento dell'indebitamento Italiano, esso riguarderà le aziende (per i propri finanziamenti, certamente più consistenti rispetto ai mutui per acquisto della casa) e soprattutto lo stato Italiano che dovrà sborsare molti più soldi per gli interessi sul proprio debito pubblico, finanziato con l'emissione dei titoli di stato, quindi pesante per le nostre tasche, già tanto provate. Proviamo comunque a sintetizzare quanto incide questo aumento dei tassi d'interesse nei mutui per la casa, premetto che dipende dal tipo e dalla durata del mutuo, dall'istituto, dallo spread applicato (il guadagno della banca) e molti altri fattori, per il calcolo prenderò in esame una convenzione che ho stipulato con Unicredit Banca: per un mutuo di €. 100.000 della durata di 20 anni la rata era di circa € 606 prima dell'aumento; oggi sarà di circa € 619, l'aumento consiste in €. 13,00/mese; certamente incide, penso sia tutto sommato sopportabile. Soprattutto se si pensa che fino a qualche anno fa i mutui avevano un tasso d'interesse di due cifre, addirittura nella mia carriera ho visto periodi (circa ventanni fà) dove si stipulavano mutui anche con tassi vicino al 15%; tassi d'interesse tali, consentivano il raddoppio della somma erogata, molto prima della scadenza dello stesso. Ad esempio per un mutuo pari a vecchie lire 100.000.000. (al massimo una casa di due locali costava circa £. 60/70.000.000.) con durata di 15 anni (al tempo era il massimo consentito) si pagavano circa £. 1.400.000/mese (molto superiore allo stipendio medio mensile di allora) che al termine prevedeva la restituzione di oltre £. 252.000.000. di capitale ed interessi, quindi in quindici anni la somma prestata veniva quasi TRIPLICATA! Oggi al tasso attuale, per un mutuo erogato di circa € 100.000 per 20 anni, si restituiscono circa €.148.000; quindi pur con il numero di rate aumentate, sono diminuiti così tanto i tassi che il cumulo degli interessi è inferiore al 50% del capitale. I nostri genitori ben ricordano l'incidenza del mutuo sul bilancio familiare! Anche oggi non è facile conciliare il mutuo, le spese per le esigenze di vita, ecc...; ma se paragoniamo l'attuale stile di vita, con i molti sacrifici affrontati da chi ci ha preceduto, per creare le condizioni ed il benessere di cui noi oggi beneficiamo; dovrebbe risultare accettabile, rinunciare magari ad una pizza o un cinema, per perseguire l'obiettivo sacrosanto di consolidare il patrimonio familiare. Ovviamente ci sono molte famiglie e/o giovani che hanno moltissime difficoltà, non hanno lavoro o esso è precario. Esiste una mole gigantesca di lavoro da fare per chi ci governa, di qualunque colore esso sia per risolvere questi drammatici problemi. Il miglioramento delle condizioni di vita per chi stenta a mettere insieme il pranzo con la cena, o quasi è un dovere per lor signori; ma sembra che l'argomento, molto attuale viste le prossime elezioni, sia molto velocemente superato, una volta eletti, quando prevarranno gli interessi privati e delle persone più "vicine e/o care". Se volete potete contattarmi scrivendo a giuseppelovaglio@libero.it
Post n°13 pubblicato il 02 Dicembre 2005 da venderecase
Il volto della nostra città cambia, alcuni interventi sono in corso di realizzazione, altri già realizzati, altri ancora in progetto; alcuni augurabili. Una nuova volontà sembra trasparire, nelle autorità cittadine ed anche nella gente: una Città moderna per incontrare e rispondere alle nuove sfide che già oggi si affacciano. Una città "cuscinetto" tra Milano e Monza, con l'ambizione e la volontà di comunicare e lavorare con entrambe, che già attrae aziende ed investimenti per la sua strategica collocazione, servita da tangenziali ed autostrade oltre che da infrastrutture (metrotranvia, nuovi arredi urbani, ecc...), luogo di sperimentazione, ove i criteri della più moderna urbanizzazione si fondono con le felici realtà dei parchi cittadini, oltre il parco storico (Villa Ghirlanda) in centro, il Parco Nord e quello del Grugno Torto. Se i commercianti smetteranno di brontolare, perché tutti vanno nei centri commerciali, rimboccandosi le maniche, ripensando la propria attività in chiave più moderna; soprattutto migliorando la qualità dei servizi offerti anziché ancorarsi alla vecchia mentalità del bottegaio, "che pretende, ancora, di vendere alla massa", sforzandosi di differenziarsi dai centri commerciali, ed invece di lamentarsi rimpiangendo il "come eravamo", offrire quello che essi non possono offrire: il rapporto umano con i propri clienti/amici...... smettendola di considerarli come dei limoni da spremere, piuttosto che risorse. Rendiamoci conto che i centri commerciali sono luoghi artificiali, pieni di luci al neon, spesso luccicanti di mille facili promesse, che a ben guardare spesso non possono riguardare la qualità. All'estero (Francia in primo luogo) stanno pian piano riscoprendo le piazze. È da noi, a Cinisello? ma guarda un po', TUTTE LE PIAZZE, sono state o sono in corso di restauro. Forse, in alcuni casi, si sarebbero potute realizzate un po' meglio certamente non si è tenuto in gran conto la necessità dei parcheggi. Mi sembra non sia il caso imprecare per l'uso delle auto, visto che da trent'anni s'incentiva il settore. In ogni caso mi pare lampante il tentativo di restituire luoghi a persone che non hanno più la memoria degli stessi. Un lettore a info@abitarecinisello.it
Post n°12 pubblicato il 29 Novembre 2005 da venderecase
Vendere ed acquistare casa è un momento molto particolare nella vita di ciascuno di noi, quando si pone l'esigenza, è necessario valutare il caso di affidarsi ad una buona organizzazione. I professionisti che ne fanno parte, scelti con cura, prenderanno in seria considerazione, ascoltandoci, le nostre richieste e ci aiuteranno a realizzare il progetto che ci sta a cuore. La ricerca di una casa non può, e non deve, risolversi con una banale e fredda raccolta di dati; seguiti da un numero considerevole di appuntamenti, spesso inutili. Il professionista DEVE ascoltarci, capire le reali necessità, un colloquio approfondito è sicuramente il metodo migliore per evitarci perdite di tempo e stress. Il buon consulente condividerà con noi le sensazioni, effettuerà una analisi della situazione patrimoniale e ci consiglierà per il meglio. Esso deve essere un valido alleato per aiutarci; un momento potenzialmente positivo, non deve tramutarsi in fonte di tensione, piuttosto di serenità; in modo da concentrarci sul vero obiettivo di questa trasformazione: il miglioramento della nostra qualità di vita. Un appuntamento in agenzia, con la persona giusta, che ascolta le nostre esigenze, proponendo SOLO quello che realmente potrebbe interessarci, senza farci perdere un sacco di tempo in inutili appuntamenti, fissati spesso con il solo scopo di "sparare nel mucchio" chi non ha provato la stessa sensazione, nel momento che lasciava i dati a quella o l'altra agenzia e successivamente veniva tartassato dalla segretaria "dell'agente" cui l'unico obiettivo è fissare l'appuntamento; una vecchia e un po' stupida convinzione: meglio un appuntamento in più che un in meno, meglio per chi? O forse preferibile, sarebbe un appuntamento a casa propria, per valutare il proprio "capitale" e studiare la migliore strategia, per soddisfare, nel modo più opportuno, le proprie esigenze; esse mutano di persona in persona. Tra noi ci sono alcuni più ansiosi, che preferiscono prima vendere la casa e solo successivamente acquistare, una volta che hanno "monetizzato" il proprio capitale, fino in quel momento, costituito da muri ed emozioni; poi ci sono alcuni che "sanno", a torto o a ragione, il valore della loro proprietà, essi sono impegnati a trovare la casa nella giusta "misura" che soddisfi ed appaghi tutte le necessità; ben sapendo che gli immobili di qualità non sono poi molti. Incontro alcuni amici, nei miei appuntamenti, spesso mi confidano che sposterebbero volentieri la loro casa attuale, nel posto dove vorrebbero trasferirsi. Ad essi consiglio, sempre di valutare bene le motivazioni del loro progetto e gli aiuto, in seguito, a realizzarli; a volte con un po' di pazienza. Non bisogna insomma aver timori di invitare le persone giuste a casa propria, affinché si possa chiacchierare con serenità fino a giungere alla decisione che meglio soddisferà la propria personalità ed esigenza. Se vi siete ritrovati in alcune situazioni che ho illustrato, volete parlarne, chiedermi consigli, scambiare opinioni scrivetemi a info@abitarecinisello.it Giuseppe Lovaglio Consulente (personale/patrimoniale) per la casa!
Post n°11 pubblicato il 18 Novembre 2005 da venderecase
Oggi fornisco una piccola rassegna informazioni, tratte dalla stampa e dai comunicati che ricevo. Vediamo se riuscirò a mantenere una cadenza almeno mensile 16/11/2005 Ance: preoccupante il ritorno dell’Iva al 20% sulle ristrutturazioni Con il maxi emendamento alla legge finanziaria approvato in Parlamento, le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie aumentano dal 36% al 41% tornando così ai livelli originari. Purtroppo tale modifica non si traduce in maggiori benefici per gli utenti perché contemporaneamente l’Iva viene portata dal 10% al 20%. Se poi si tiene conto della già avvenuta riduzione del tetto massimo delle spese ammesse che già da alcuni anni non è più di 75.000 euro bensì solo di 48.000, l’aumento dell’Iva riduce fortemente la convenienza dell’utente ad usufruire della detrazione. Ciò da un lato frena gli investimenti nel comparto (negli ultimi 5 anni si è registrata una media di circa 220.000 comunicazioni all’anno) e dall’altro riduce le entrate contributive e fiscali e ridà nuova vita al lavoro nero. L’Ance auspica che il Governo torni quanto prima sulla decisione riguardante l’Iva e che tale obiettivo sia raggiunto anche intensificando l’impegno in sede di Unione Europea affinché sia confermata - visti i notevoli risultati raggiunti anche sul piano della stessa finanza pubblica - la deroga concessa dell’Iva al 10% sulle ristrutturazioni edilizie 11/11/2005 In tema di sottotetto. Al sottotetto di un edificio condominiale, in assenza di titolo idoneo, si applica la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c. qualora il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse comune. Lo ha stabilito dal Consiglio di Stato, con la decisione n. 4744 del 14 settembre 2005, richiamando il costante orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione. Nel caso di specie il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza di primo grado che, accertata la comunione del sottotetto, aveva annullato il permesso di costruire per ristrutturare e sopraelevare l'unità rilasciato ai condomini dell'ultimo piano senza il necessario consenso degli altri condomini. 8/11/2005 Contratti di leasing immobiliare - imposte e tasse – Fonte Il Sole 24Ore 4.11.2005 p. 23. Le imprese che stanno pianificando investimenti immobiliari devono effettuare valutazioni in vista delle intenzioni del Governo di allungare la durata minima del contratto di leasing immobiliare, che passerebbe da 8 a 15 anni. Qualora il Governo intendesse retrodatare l’efficacia della disposizione, estendendola anche ai contratti in corso (oppure a quelli stipulati dal 2005) si dovrebbe comunque introdurre una specifica regola transitoria che consenta, quanto meno, la deduzione dei canoni rapportati su 15 anni, pur in presenza di una durata del contratto inferiore a quella minima. 4/11/2005 Immobili - Case, costo d'acquisto esteso. Una risoluzione precisa la detrazione del 19%. La risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 128/ E del 23 settembre 2005 provvede a fornire utili chiarimenti in merito alla detrazione del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori dipendenti da mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale. Tale detrazione compete nei limiti in cui il finanziamento non ecceda il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile da adibire ad abitazione principale, come già indicato nella precedente circolare ministeriale. Nel costo di acquisto rientrano anche i compensi pagati per mediazione immobiliare; le spese per le pratiche svolte presso il Tribunale o il giudice tutelare (nel caso di contratti in cui vi è la presenza di minorenni o di soggetti interdetti o inabilitati); i costi sostenuti nell'ambito di procedure esecutive individuali e concorsuali; l'onorario notarile relativo alla pratica di compravendita. 3/11/2005 Distanze fra costruzioni Tar Campania, Napoli, sentenza 12.07.2005 n° 9499. Le disposizioni sulle distanze fra costruzioni sono giustificate dal fatto di essere preordinate, non solo alla tutela degli interessi dei due frontisti, ma, in una più ampia visione, anche al rispetto di una serie di esigenze generali, tra cui i bisogni di salute pubblica, sicurezza, vie di comunicazione e buona gestione del territorio. Pertanto l'interesse pubblico primario tutelato dalle norme urbanistiche sulle distanze impone di prendere in considerazione, ai fini della valutazione di legittimità di una concessione edilizia, la situazione di fatto quale si presenta in concreto al momento del rilascio della concessione, a nulla rilevando che taluno dei fabbricati in relazione ai quali va calcolata la distanza della nuova costruzione sia abusivo. Anche una strada privata può legittimamente dirsi asservita ad uso pubblico, ai fini dell'esenzione dal rispetto delle distanze stabilite dagli articoli 873 ed 878 c.c., ove la natura pubblica della strada, in mancanza di specifiche convenzioni tra privati e p.a., derivi la sua destinazione al pubblico transito che deve risultare secondo modalità di comportamento uti cives e non uti singuli, come nel caso di passaggio finalizzato all'accesso ad unità abitative, uffici o negozi ubicati su suoli privati. Le informazioni riportate, sono una semplice rassegna di molte comunicazioni che ricevo quotidianamente. Giuseppe Lovaglio, per richieste informazioni ed approfondimenti giuseppelovaglio@libero.it
Post n°10 pubblicato il 15 Novembre 2005 da venderecase
Cerchi o vendi casa, puoi richiedere il parere di un esperto ad abitarecinisello.it Se ci si scambia due immobili, si pagano meno imposte. Questo è il succo dei vantaggi della permuta, che consiste quindi nel fatto che due soggetti siano contemporaneamente acquirenti e venditori, stabilendo quasi sempre una certa cifra come conguaglio, che chi compra l’immobile di maggior valore verserà a chi prende quello di valore minore. L’agevolazione consiste nel fatto che le imposte si calcolano solo sul bene immobiliare soggetto al tributo maggiore (e non su entrambi). E’ applicabile solo, però, a patto che entrambi gli immobili siano soggetti non a Iva, ma ad imposta di registro (quindi, nella grande maggioranza dei casi, solo agli scambi tra privati). Ai sensi dell’articolo 1554 del codice civile, le imposte si suddividono a metà, tra i due soggetti (non importa quindi chi ha comprato il bene di maggior valore). Tuttavia niente vieta che i due contribuenti stabiliscano tra di loro una diversa (e più equa) spartizione. Non è per niente detto che l’immobile su cui gravano più tributi per la compravendita sia quello per cui si è denunciato un maggior valore al rogito: pensiamo ad esempio al caso in cui uno dei due contraenti abbia diritto all’acquisto con le agevolazioni prima casa e l’altro invece no. Come tutti i trasferimenti immobiliari la permuta deve essere stipulata per iscritto pena la nullità:per atto pubblico o per scrittura privata autenticata poi trascritta con l’intervento di un notaio. Non è invece obbligatorio (anche se consigliato) che dall'atto risulti il pagamento dell'eventuale conguaglio in denaro: e ammessa, in caso di liti successive, la prova testimoniale. Un’informazione in più: l’imposta di registro pagata a suo tempo per la permuta si può comunque scalare da quella di un futuro acquisto, fruendo del cosiddetto “bonus per la prima casa”, a patto naturalmente che entrambe le volte si compri godendo appunto delle agevolazioni “prima casa”. Nessuna norma infatti lo esclude. La forma di permuta più diffusa è il contratto con cui il proprietario di un’area edificabile la trasferisce all’impresa che costruirà un palazzo in cambio di uno o più appartamenti che verranno realizzati: in questo caso non si godono, purtroppo, delle agevolazioni fiscali previste per la permuta (perché uno dei contraenti è soggetto a Iva). In compenso chi acquista come prima casa un appartamento così permutato potrà avere l’Iva ridotta al 4% , ma solo al momento del trasferimento definitivo dell’immobile realizzato (Cassazione sentenze n. 5297/2001 e n. 9150/2000). L’acquisto in nuda proprietà di un immobile, se a scopo di investimento, pur rappresentando una piccola frazionedel mercato immobiliare, ha avuto negli ultimi anni una certa espansione, grazie al boom del mattone. Per capire di cosa si tratti, occorre parlare di ciò che non si compra, cioè dell’usufrutto. Quest’ultimo consiste nel diritto di usare una casa o un terreno e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati). L'unica cosa che manca è la semplice proprietà formale, o, in linguaggio giuridico, la "nuda proprietà", appunto. Quindi, quando esiste un usufruttuario c'è anche un nudo proprietario e viceversa. Quasi sempre l’usufrutto è valido vita natural durante. Quindi l’unico vantaggio del nudo proprietario consiste nel divenire proprietario pieno quando l’usufruttuario passa a miglior vita. Lo si diventa senza pagare tributi, tranne quelle di registrazione sull'unione, detta "consolidamento", tra usufrutto e nuda proprietà. Vantaggi di mercato. L’acquisto della nuda proprietà garantisce a chi compra uno sconto, spesso abbastanza consistente, sul prezzo di mercato dell’immobile. A vendere è quasi sempre una persona anziana e senza parenti stretti, che così si guadagna una somma interessante senza per questo dover rinunciare ad utilizzare la propria casa. L’entità dello sconto dipende strettamente dall’età del venditore,dal suo stato di salute e talora, anche dal suo sesso (le statistiche insegnano che le donne vivono di più). Esistono anche altri diritti, simili all'usufrutto ma un po' più deboli. Il più diffuso, quando si parla di immobili, è il diritto di abitazione. La casa si può abitare, ma non si può goderne i frutti, cioè la rendita derivante da un affitto. Il diritto di abitazione è spesso preferito da chi compra in nuda proprietà rispetto all’usufrutto, soprattutto quando l’immobile interessato è una seconda casa. Infatti, il titolare dell’usufrutto può affittare, e così il proprietario, al suo decesso, potrebbe trovarsi un inquilino che occupa la casa per anni. Se lo desiderate contattateci scrivendo a info@abitarecinisello.it. Giuseppe Lovaglio
Post n°9 pubblicato il 29 Ottobre 2005 da venderecase
Da anni i prezzi delle case non fanno che salire e si leggono articoli allarmistici sul prossimo scoppio della bolla immobiliare. Io però vorrei investire in un appartamentino, perché i Bot non danno nulla e temo la Borsa. Sbaglio? Questa è la domanda che mi pongono gli amici ogni volta che mi incontrano sapendo che di mestiere faccio il consulente immobiliare. Geom. Giuseppe Lovaglio - giuseppelovaglio@libero.it – Sportello Immobiliare AINM
Post n°8 pubblicato il 27 Ottobre 2005 da venderecase
L'agenzia immobiliare ha interesse quanto noi a compravendere al meglio e il più rapidamente possibile la nostra casa. Tuttavia, trattandosi di un rapporto d'affari, è bene tenere a mente le seguenti sette regole d'oro: 1. Verificare la regolare iscrizione all'albo degli agenti immobiliari. 2. Definire in anticipo la durata dell'incarico o del mandato (nel settore residenziale è consigliabile non superare i sei mesi); se invece si desidera il tacito rinnovo, questo deve essere inserito nel contratto. 3. Prima di affidare l'incarico all'agenzia, è bene farsi un'idea autonoma del valore del proprio immobile, eventualmente chiedendo una valutazione a più agenzie oppure confrontando il valore di mercato di immobili di caratteristiche analoghe. È importante cercare di "azzeccare" il più possibile la valutazione dell'immobile: una valutazione troppo alta rischia di rivelarsi soltanto una perdita di tempo, e finiremmo col vendere la casa soltanto dopo mesi di vani tentativi e dopo aver calato il prezzo. 4. Fissare il prezzo di vendita dell'immobile e pretendere che venga rispettato. 5. Dare l’incarico in esclusiva, in modo da affidarsi ad un professionista che investa tempo e danaro curando i nostri interessi (attenzione: nel caso in cui l'acquirente, proveniente dal canale dell'agenzia, cerchi di "scavalcare" l'intermediario per risparmiare sulla provvigione, bisogna ricordarsi che l'agenzia ha comunque diritto alla provvigione entro i dodici mesi successivi al termine dell'incarico di vendita). 6. Specificare nel contratto la percentuale spettante all'agenzia a titolo di provvigione, oppure, nel caso in cui l'immobile non venga venduto, le eventuali spese richieste dall'agenzia (attenzione: incarico e mandato non sono sinonimi; con il mandato, infatti, si è tenuti a pagare l'agenzia anche in caso di mancata vendita dell'immobile!); verificare anche se è prevista una penale per il recesso dal contratto. 7. Ricordarsi che l'agente immobiliare, dato il suo ruolo di intermediario, deve tutelare sia gli interessi del venditore sia quelli dell'acquirente. Inoltre, l'agente non è tenuto a fornire garanzie sulla solvibilità dell'acquirente. Geom. Giuseppe Lovaglio - giuseppelovaglio@libero.it – Sportello Immobiliare AINM
Post n°7 pubblicato il 27 Ottobre 2005 da venderecase
In centro a Cinisello esiste la SOLUZIONE per elevarsi, al di sopra di tutte le altre case: in un moderno edificio, in stile "anni 70", con doppi ascensori e servizio di portineria; indispensabile per una casa vissuta con classe. Dalle finestre di questo appartamento si dominano Cinisello, l'aeroporto di Bresso, fino al grattacielo Pirelli oltre alla nuova Piazza Gramsci fino alle alpi; è composto da un funzionale 3 locali con cucina abitabile e balconi. Gli attuali proprietari hanno esaltato le caratteristiche originali della costruzione, parquet e marmi; ristrutturando interamente le ceramiche e gli impianti. Perfezionano la soluzione la cantina ed eventuale box. Cod.2122 €.205.000,00 per informazioni foto e piantine nel sito www.interlineaweb.it o telefonare allo 0266015100
Post n°6 pubblicato il 25 Ottobre 2005 da venderecase
L'imprenditorialità e creatività al femminile è più credibile e professionale
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Inviato da: Rebuffa17
il 18/05/2012 alle 15:45
Inviato da: minsterr999
il 25/03/2009 alle 09:03
Inviato da: volandfarm
il 25/03/2009 alle 00:54
Inviato da: lorteyuw
il 24/03/2009 alle 16:25
Inviato da: volandfarm
il 24/03/2009 alle 15:27